ACHETER en viager un bien immobilier : une bonne affaire ?

Les mentalités changent : la vente en viager n’est plus taboue. Pour la réussir, il faut respecter certaines règles, la fixation du prix, partiellement payé au comptant. Ce qui ne la rend pas accessible à toutes les bourses.

Le viager, avec quelque 8 000 ventes par an, constitue un marché de niche : même s’il est en légère croissance, il ne représente que 1% des transactions immobilières. Une accélération importante est attendue à partir de 2020 avec la génération des baby-boomers qui atteindra l’âge moyen des vendeurs en viager, soit 75 ans.

Des modalités de paiement particulières

Le viager se rapproche d’une vente immobilière classique, seules ses modalités de paiement diffèrent. Au moment de l’acquisition, l’acheteur – appelé le débirentier – ne règle que le bouquet, une somme d’argent payée comptant. Le reste est acquitté chaque mois auprès du vendeur – nommé crédirentier –, sous forme de rente versée jusqu’à son décès. « “Tabou”, “malsain”, tels ont été pendant longtemps les adjectifs qualifiant le viager », note François Robelin, notaire à Vichy. Pourquoi ? Parce que le contrat dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne. « Mais cette vision a aujourd’hui largement évolué. Le viager est perçu comme un investissement à part entière. D’ailleurs, le contrat est totalement équilibré, dans la mesure où vendeur et acquéreur en tirent tous les deux avantage », ajoute Me Robelin. L’acquéreur se constitue un patrimoine tout en souplesse et au meilleur prix. Mais l’opération est aussi intéressante pour le vendeur retraité, qui trouve ainsi un moyen de compléter ses revenus. Anthony Mattei, le directeur de Sud Viager, une agence spécialisée dans le viager à Marseille depuis trois générations, va plus loin : « Le viager est un schéma gagnant-gagnant. Il arrive d’ailleurs souvent que des liens affectifs forts se nouent entre la personne âgée et l’acheteur. »

Un investissement atypique

Dans la majorité des cas, le vendeur est une personne âgée qui continue à habiter le logement. On parle alors de « viager occupé », ce qui lui assure le maintien de son cadre de vie. Attention toutefois, l’investissement n’est pas nécessairement juteux ! « N’oubliez pas que le contrat est aléatoire, vous prenez un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Plus il vivra vieux, plus le bien vous coûtera cher », explique Me Robelin. D’ailleurs, il y a quelques années, un notaire a réalisé une bien mauvaise affaire en achetant une maison en viager à une cliente âgée de 90 ans. Il ne se doutait pas que cette femme, dénommée Jeanne Calment, mourrait à l’âge de 122 ans ! Pour Stanley Nahon, ce cas est totalement isolé : « Vous avez peu de risque de tomber sur la doyenne de l’humanité ! »

Un bien qui se valorise avec le temps

Néanmoins, comme dans le cas de Jeanne Calment, quand la personne quitte les lieux pour entrer en maison de retraite, le propriétaire peut louer le bien et percevoir un revenu locatif. Ce dernier couvre, en général, le montant de la rente, même majorée. En cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente viagère à payer est en effet revalorisée, autour de 30 % (le taux est librement négociable au moment de la vente). L’achat en viager est moins hasardeux qu’il n’y paraît car, selon Anthony Mattei, « le coût total de l’acquisition du bien immobilier va effectivement dépendre de la longévité du vendeur. Mais à la fin, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Pourquoi ? Parce que le prix d’achat est décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier et que le bien se valorise dans le temps. Ainsi, les calculs sont tels que même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur reste gagnant ».

Bien négocier le prix

Le prix de la transaction fait l’objet de calculs très précis (cf "calculer un viager occupé" - "calculer un viager libre" - "calculer un viager sans rente viagère" - "calculer une vente à terme") , à partir de l’estimation réelle du bien libre au jour de la signature. À ce montant, il est appliqué une décote liée au droit d’usage et d’habitation (DUH). « Celle-ci est, par exemple, d’environ 30 % pour une femme âgée de 75 ans », explique Me Robelin. Ensuite, le montant du bouquet est fixé, autour de 30 % du prix du bien une fois la décote défalquée. Lorsque le bouquet est évalué, il faut calculer le montant de la rente. Plusieurs paramètres interviennent : l’âge et le sexe du crédirentier (qui permet de déterminer son espérance de vie), l’existence d’une clause de réversibilité si le bien est vendu par un couple (au décès de l’un, l’intégralité de la rente est versée au survivant), le taux de rendement du bien d’après sa valeur locative, etc. Les professionnels utilisent des outils spécifiques qui intègrent des tables de mortalité, les estimations sont susceptibles de légèrement varier, mais ces calculs ne constituent qu’une base, les montants du bouquet et de la rente demeurant librement négociables. « Le viager reste une vente immobilière. Rien ne vous empêche de négocier le prix à la baisse. D’ailleurs, dans ce marché de niche, l’acquéreur est en position de force puisque les acheteurs ne se bousculent pas », ajoute Me Robelin.

Avoir une logique d’épargne-retraite

« Si vous cherchez un investissement sécurisé dans la pierre, le viager est à conseiller, résume MeRobelin. Le placement est rentable et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme et sans recourir à un emprunt bancaire. » Les acquéreurs, dans leur majorité, sont dans une logique d’épargne-retraite. De la même façon qu’ils investiraient dans une assurance-vie ou un bien locatif pour compléter leur retraite future, ils choisissent le viager. « Au-delà de 55 ans, et compte tenu de la durée d’un investissement en viager, la logique d’un investisseur est plutôt de transmettre le bien car il reviendra aux héritiers », analyse Stanley Nahon.

Prendre en compte les charges

Malgré ses avantages, le viager n’est pas à la portée de tous. Il vous faut en effet détenir des liquidités pour acquitter le bouquet car« les banques refusent de le financer à crédit, sauf si vous acceptez de mettre en hypothèque un autre bien immobilier », constate Anthony Mattei. Attention à bien faire vos calculs avant de vous engager ! Prenez en compte le fait que le versement de la rente peut durer longtemps et qu’il vous faudra assumer certaines charges en tant que propriétaire (de grosses réparations, par exemple). La répartition des travaux entre débirentier et crédirentier, telle que fixée dans l’acte de vente, est généralement celle pratiquée entre locataires et propriétaires.

Pouvoir faire face à un coup dur

Il faut donc disposer d’un minimum de trésorerie pour ne pas se retrouver « étranglé » au moment de payer rentes et charges. Par ailleurs, pour assurer le paiement de la rente au crédirentier, une hypothèque est prise par le notaire : si vous cessez les versements, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. Souvent, il est ajouté dans l’acte une clause résolutoire : elle permet au vendeur, si le débirentier ne règle plus la rente, de redevenir propriétaire en faisant annuler la vente. Dans ce cas de figure, vous perdez toutes les sommes déjà versées ! « Nous conseillons à nos clients de mettre de côté l’équivalent de six à douze mois de rentes par mesure de sécurité. Si vous touchez à ce capital, c’est le signal d’alerte. Et si la crise n’est pas passagère, il faut s’empresser de remettre en vente le bien », alerte Stanley Nahon.

Revendre avant terme

Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, quand vous le désirez et à qui vous le souhaitez. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du crédirentier. « L’opération n’entraîne généralement aucune perte pour le premier acquéreur », confie Anthony Mattei. La difficulté est ailleurs : même si vous vous libérez d’une charge financière – le paiement de la rente viagère puisque le nouvel acquéreur prend le relais –, vous restez garant de son paiement jusqu’au décès du crédirentier. Reste à bien choisir l’acheteur en s’assurant de ses capacités financières.

« Attention au viager en famille »

Pierre Montagnon, notaire à Gerzat (Puy-de-Dôme)

« Il faut être extrêmement prudent quand on pratique un viager en famille, que ce soit avec un enfant, un neveu, un cousin... La loi considère l’opération entre des parents et un enfant comme une donation déguisée. Pour y échapper, il faut que les frères et sœurs soient partie prenante de l’acte en déclarant que la transaction leur paraît sincère, et que la valeur du bien et de la rente est réelle. Dans les faits, j’évite le plus possible ces ventes, et je les refuse quand je sens que le viager est un moyen détourné de recevoir le bien gratuitement et sans fiscalité. En revanche, quand la démarche est sérieuse et que les parties veulent pratiquer une vente viagère malgré les mises en garde, nous prenons le plus de précautions possible : estimation du bien effectuée par un professionnel, conservation des preuves de paiement du bouquet et des rentes, etc. Nous devons pouvoir tout justifier en cas de contrôle de l’administration fiscale. »

Cas pratique

Élisabeth, 75 ans, est veuve. Elle vend en viager sa maison à Luc, un bien estimé à 300 000 €. Son espérance de vie est de quinze ans. Elle souhaite continuer à habiter son logement.

La décote induite par ce droit d’habitation est de 27 %. La valeur de la maison occupée s’élève à 219 000 € (300 000 - 27 %), et le rendement locatif est d’environ 3 % par an. Elle demande un bouquet de 75 000 €.

Compte tenu de l’espérance de vie d’Élisabeth, la rente annuelle payée par Luc sera de 9 600 €, soit 800 € par mois.

Une revalorisation annuelle de la rente est prévue dans l’acte de vente, selon l’indice des prix à la consommation.