Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?
Pourquoi vendre en viager ?
La vente en viager est une solution intéressante pour les propriétaires souhaitant obtenir un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. C’est un outil patrimonial souvent méconnu, mais qui peut s’avérer très avantageux, notamment pour les seniors.
Le contrat de vente en viager repose sur un principe simple :
- L’acheteur, appelé débirentier, acquiert la nue-propriété ou la pleine propriété du bien contre le versement :
- d’une rente viagère régulière,
- et éventuellement d’un capital initial appelé bouquet.
- Le vendeur, dit crédirentier, perçoit ces sommes tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (dans le cas d’un viager occupé), voire le droit de louer le bien.
Comment est fixé le prix d’un bien en viager ?
Le prix de vente en viager est déterminé selon plusieurs critères :
- la valeur vénale du bien,
- le montant du bouquet (capital versé à la signature),
- la rente viagère,
- l’âge et le sexe du crédirentier, qui conditionnent l’espérance de vie estimée grâce à une table de mortalité.
⚠️ Attention : une sous-évaluation du bien peut entraîner des risques juridiques et fiscaux (requalification par l’administration fiscale ou action en nullité par les héritiers).
Quelle fiscalité s’applique à la vente en viager ?
1. Fiscalité sur le revenu
- Le débirentier ne peut pas déduire la rente viagère de ses revenus imposables.
- Le crédirentier, lui, est imposé sur la rente perçue, selon un barème dépendant de son âge au moment de l’entrée en jouissance :
| Âge du crédirentier | Part imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Ces rentes sont considérées comme des rentes viagères à titre onéreux.
2. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Pour l’IFI, la valeur du bien dépend du démembrement (usufruit/nue-propriété) et de l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Source : Article 669 du Code général des impôts.
3. Impôts locaux
- Taxe foncière : à la charge du crédirentier s’il conserve l’usufruit ; sinon, à la charge du débirentier.
- Taxe d’habitation : due par l’occupant du logement.
4. Fiscalité sur les plus-values
- Le crédirentier bénéficie d’une exonération totale des plus-values s’il s’agit de sa résidence principale.
- Pour les autres cas, les abattements et exonérations classiques applicables aux plus-values immobilières s’appliquent également à la vente en viager.
En résumé : pourquoi envisager la vente en viager ?
✅ Générer un revenu à vie
✅ Transmettre son patrimoine de façon progressive
✅ Optimiser sa fiscalité immobilière
✅ Maintenir son cadre de vie