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Un investissement d’avenir, humain et rentable
📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
LE VIAGER: un placement rentable et éthique
Le viager immobilier : un placement rentable et éthique pour préparer sa retraite
Viager occupé ou viager libre, ce type d'investissement immobilier revient sur le devant de la scène. Face à l’incertitude des retraites, à la baisse du pouvoir d’achat des seniors et au gel des pensions, de plus en p...
Le viager : une notoriété considérable en France
Le viager : une solution immobilière d’avenir pour la retraite et la transmission de patrimoine
Une notoriété historique renforcée par les enjeux contemporains
Le viager immobilier bénéficie en France d’une notoriété ancienne et solide. Bien que ses mécanismes restent encore mal connus du grand publ...
IMMOBILIER: comment réussir son achat en viager
🏡 Immobilier : Comment réussir son achat en viager ?
L'achat en viager séduit de plus en plus d'investisseurs en quête d'opérations rentables et socialement utiles. Bien qu’il ne représente qu’environ 1% du marché immobilier français — soit entre 5 000 et 10 000 ventes par an — le viager enregistre...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de l...
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et le viager
Viager et IFI : Faut-il déclarer un bien détenu en viager à l’impôt sur la fortune immobilière ?
Viager occupé et IFI : un avantage fiscal non négligeable
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Succession - Viager libre ou occupé
Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?
La vente en viager soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en cas de décès du crédirentier ou du débirentier. Voici les princip...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illus...
Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Humour
Le viager, côté vendeur, c’est un peu comme transformer sa maison en distributeur automatique… mais avec une logique f...
COMMENT se déroule la revente d’un viager ?
Comment se déroule la revente d’un bien en viager ?
Acheter un bien en viager est un engagement à long terme entre le débirentier (l’acheteur) et le crédirentier (le vendeur). Cependant, il est tout ...
VOCABULAIRE DU VIAGER
Bouquet
🌿 Bouquet en viager : Définition, calcul et fiscalité
✅ Qu’est-ce que le bouquet en viager ?
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Usufruit
🏠 Usufruit et viager : définition, droits et obligations
✅ Qu’est-ce que l’usufruit ? (Définition juridique)
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Crédirentier
Le Crédirentier dans une Vente en Viager : Rôle, Droits et Avantages
Qui est le crédirentier en viager ?
Dans le cadre d’une vente en viager, le crédi...
Nue-propriété
Nue-propriété et viager : une solution d’investissement immobilier avantageuse
Qu’est-ce que la nue-propriété en immobilier ?
La nue-propriété est un ...