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📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
Acheter ou vendre en viager, une bonne idée ?
Acheter ou vendre un bien immobilier en viager : est-ce une bonne idée ?
Avec la baisse des taux d’intérêt et l'érosion des revenus issus de l’épargne, la vente ou l’achat en viager connaît un regain d'intérêt. Alternative patrimoniale encore méconnue ou jugée complexe, le viager immobilier peut pou...
VIAGER OCCUPE - VIAGER LIBRE : vive la vie de rentier!
Viager immobilier : vive la vie de rentier !
Qu’est-ce que le viager ? Une technique patrimoniale trop méconnue
Lorsqu’on évoque le viager, la vente immobilière en viager vient immédiatement à l’esprit. Pourtant, ce mécanisme couvre un champ beaucoup plus large que l’immobilier.
En réalité, il existe...
IMMOBILIER - ACHETER en viager : une bonne affaire ?
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Le viager : un marché immobilier de niche en pleine évolution
La vente en viager n’est plus un sujet tabou. Avec 6 000 à 8 000 transactions annuelles, le viager reste un marché de niche représentant environ 1% des ventes immobilières. Pourta...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Plus-value
Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir
La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des...
Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de l...
Droits de mutation / TVA à taux réduit (cession viager occupé)
Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir
Frais de notaire et droits de mutation en viager
Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illus...
UN NOTAIRE vous explique le viager immobilier
La dernière note de conjoncture immobilière publiée par les Notaires de France met en lumière des données précieuses sur le marché du viager immobilier. Ce mode de vente séduit de p...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: UNE SOLUTION
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobil...
Vente en viager : peut-on transformer la rente en capital ?
Viager : Peut-on racheter la rente ? Ce que dit la loi
Dans le cadre d’une vente en viager, le rachat de la rente par l’acheteur (appelé débirentier) n’est pas automatique. Il ne peut intervenir qu’av...
VOCABULAIRE DU VIAGER
Viager libre ou le viager vide
Viager libre ou viager vide : tout savoir sur cette forme de vente en viager
Le viager immobilier libre, également appelé viager vide, consiste à ven...
Rente viagère
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est une somme d'argent versée de manière périodique (mensuelle, trimestrielle...) à une personne ap...
Débirentier
🔑 Débirentier : rôle et définition dans une vente en viager
Le débirentier est la personne qui achète un bien immobilier en viager. Il s’engage à ver...
Décote ou Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH
Décote en viager occupé et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : définition, calcul et exemple chiffré