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Viager et IFI : Faut-il déclarer un bien détenu en viager à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Viager occupé et IFI : un avantage fiscal non négligeable

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en viager occupé, l'acheteur (le débirentier) n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seule la valeur de la nue-propriété doit être prise en compte. C’est un avantage fiscal important, notamment pour les personnes souhaitant réduire leur base taxable à l’IFI.

Du côté du vendeur (le crédirentier), seule la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) doit être déclarée, le cas échéant.

💡 Conclusion : acheter ou vendre un bien en viager occupé peut permettre d’optimiser son patrimoine en limitant, voire en évitant, l’exposition à l’IFI.

 

Qu’est-ce que l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

L’IFI a remplacé l’ISF depuis 2018. Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

IFI et barème viager : quelle valeur déclarer ?

Conformément à l’article 669 du Code général des impôts, la valeur à déclarer dépend de l’âge du titulaire de l’usufruit (ou du DUH). Voici le barème fiscal officiel :

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90 % 10 %
21 à 30 ans 80 % 20 %
31 à 40 ans 70 % 30 %
41 à 50 ans 60 % 40 %
51 à 60 ans 50 % 50 %
61 à 70 ans 40 % 60 %
71 à 80 ans 30 % 70 %
81 à 90 ans 20 % 80 %
À partir de 91 ans 10 % 90 %

📝 Important : si le débirentier est un héritier présomptif du crédirentier (article 751 du CGI), ce dernier doit être imposé sur la valeur en pleine propriété du bien.

 

Viager libre et IFI : une fiscalité différente

Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur doit déclarer la pleine propriété du bien à l’IFI. Cependant, il peut déduire la valeur du capital représentatif de la rente viagère due au crédirentier.

 

Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?

L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier. Il est donc possible de déduire certaines dettes, à condition qu’elles remplissent les critères fixés par la loi.

✅ Dettes déductibles :

  • Emprunts liés à l’acquisition d’un bien immobilier (y compris en viager)
  • Travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation
  • Impôts relatifs à la détention du bien (taxe foncière, IFI, etc.)
  • Droits de succession ou de donation en attente de paiement
  • Sommes restant dues aux entrepreneurs (dans le cadre de travaux)

⚠️ Cas particuliers :

  • Résidence principale : dettes déductibles à hauteur de 70 % de sa valeur vénale.
  • Prêts in fine : soumis à un amortissement fiscal annuel (plus avantageux sous l’ancien ISF).

❌ Dettes non déductibles :

  • Prêts contractés auprès d’un membre du foyer fiscal ou du groupe familial
  • Montages artificiels sans justificatif économique

 

Conclusion : le viager, un outil d’optimisation patrimoniale face à l’IFI

Le régime fiscal du viager, en particulier du viager occupé, peut s’avérer très avantageux dans le cadre de l’IFI. Il permet à l’acquéreur de ne pas être imposé sur la pleine propriété, tout en permettant au vendeur de ne déclarer que la valeur de son droit d’usage.

👉 Avant toute opération, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel du droit fiscal ou de la gestion patrimoniale pour évaluer l’impact de l’IFI sur votre situation personnelle.

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