Viager et plus-value immobilière

La vente immobilière étant une cession d’immeuble à titre onéreux, le vendeur est en principe soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières. En pratique, il en est généralement exonéré, soit parce que le bien constitue la résidence principale, soit parce qu’il le possède depuis plus de 30 ans

Lorsqu’elle n’est pas exonérée, la plus-value est imposée au taux de 34,5% prélèvements sociaux compris ( année 2017)

Principaux cas d’exonération :

1 – Vente de la résidence principale

Le logement vendu doit, en principe, être la résidence principale du vendeur au moment de la vente. S’il déménage avant de le vendre, le fisc maintient l’exonération dès lors que la vente intervient dans un délai raisonnable suivant le déménagement, en général un an sauf circonstances particulières. Ce délai est porté à 2 ans pour les personnes âgées qui quittent leur logement pour rentrer en maison de retraite, à condition que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds permettant de bénéficier des abattements en matière d’impôts locaux et qu’elles ne soient pas passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

2 – La vente d’un bien autre que la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (résidence secondaire, logement loué, …) est exonérée à condition que le vendeur n’ait pas été le propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des 4 années ayant précédé la cession. Cependant, l’exonération porte uniquement sur la fraction du prix de vente réaffecté à l’acquisition de la résidence principale dans un délai de 24 mois.

3 – L’exonération accordée aux retraités et invalides

Le vendeur est exonéré de plus-value immobilière si lui ou son conjoint est titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie. Attention, l’exonération n’est accordée sous condition de ressource du vendeur. Son revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la vente doit être inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations en faveur des personnes âgées en matière d’impôts locaux. En outre, le vendeur ne doit pas être assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour en bénéficier.

Calcul de la plus-value imposable

Le montant est égal à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. La déclaration de plus-value est effectuée lors de la vente par l’intermédiaire du notaire. La plus-value est taxée au titre de l’année de la vente, malgré des modalités particulières de règlement du prix.

Prix de cession

Le prix de vente à retenir pour le montant de la plus-value imposable correspond au capital représentatif de la rente mentionné dans l’acte de vente, à l’exclusion des intérêts, augmenté éventuellement du bouquet. Le prix de cession correspond donc au prix de vente fixé dans l’acte et converti en rente. Le crédirentier (vendeur) peut déduire du prix de cession les frais supportés lors de la vente, notamment les commissions versées aux intermédiaires, les dépenses liées aux diagnostics obligatoires, … . Si le bien est vendu en indivision, chaque indivisaire doit retenir la fraction du prix correspondant à ses droits.

Prix d’acquisition

Le prix à retenir est celui versé lors de l’achat du bien avec les situations suivantes :

             1 - Le vendeur en viager a acheté le bien, le prix d’acquisition est majoré des frais fiscaux, de la TVA éventuellement supportée, des honoraires du notaire et des commissions versées aux intermédiaires. Si le vendeur n’est pas en mesure de justifier ces frais, il peut les évaluer forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition. Le prix d’achat est aussi majoré des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et améliorations réalisées sur le bien par une entreprise (sauf si ces frais ont déjà été pris en considération pour le calcul des impôts du vendeur, par exemple par le biais d’une déduction des revenus fonciers si le bien vendu était loué ou via des réductions d’impôt). Toutefois, si la revente intervient plus de 5 ans après l’acquisition, le vendeur peut déduire forfaitairement 15% du prix d’achat au titre des travaux, sans justificatifs, même s’il n’a pas fait de travaux ou même si ceux-ci ont déjà été déduits de ses revenus imposables.

             2 - Le vendeur en viager a reçu le bien par succession ou donation, le prix à retenir est la valeur vénale du bien retenue pour calculer les droits de mutation à titre gratuit qui constitue le prix d’acquisition majoré des frais d’acte et des droits fiscaux.

             3 - Le vendeur en viager a lui-même acquis le bien contre une rente viagère, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable correspond au prix total stipulé dans l’acte de vente, y compris le montant des arrérages restant à courir. Dans ce cas, le prix retenu correspond à la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, du bouquet. Toutefois, le vendeur peut substituer le total suivant :

             => Si la revente intervient avant le décès du crédirentier : Annuités versées + capital représentatif de la rente à la date de la revente + fraction du prix payé comptant le cas échéant.

             => Si la revente intervient après le décès du crédirentier : Annuités versées + fraction du prix payé comptant le cas échéant.