La rente viagère :

C'est une rente dont les arrérages (versements) sont dus jusqu’à la mort du bénéficiaire ou d’une tierce personne.

En d’autres termes, c’est une redevance qu’une personne appelée débirentier s’engage à verser périodiquement (mois, trimestre, …) à une autre personne appelée crédirentier en échange d’un capital immobilier.

 Exemple :

• Comment est calculée une rente viagère?

La rente viagère est une somme fixe versée par l’acheteur au vendeur, en plus du bouquet jusqu’à la fin du contrat. Cette somme est définie avant la signature, elle est déterminée contractuellement selon l’article 1976 du Code Civil.

Elle peut être versée tous les mois ou tous les trimestres. Une fois le contrat signé, il n’est pas possible de revenir sur cette rente. 

• Calcul de la rente viagère

La valeur d’une rente viagère est estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE.

Une baisse de la rente peut être prévue dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers et que l’un deux décède.

La rente viagère est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.

Sur le site, vous avez à votre disposition deux outils pour faire une simuluation en fonction de vos besoins

1 - Rente viagère pour un viager occupé

2 - Rente viagère pour un viager libre

Attention à la rente viagère trop faible

Un contrat de vente immobilière « classique » peut, en principe, être annulé en justice lorsque le prix de vente est très sous-estimé par rapport à la valeur du bien. C’est ce que les justes appellent l’action en rescision pour lésion. C’est le cas, si le prix de vente du bien est inférieur de plus de 7/12° à sa valeur.

Cependant, la vente en viager étant par nature aléatoire, on ne peut pas comparer la valeur marchande du bien avec le prix réellement payé par l’acheteur. Ainsi si le vendeur décède quelques mois ou quelques années après la vente, l’acheteur aura certes fait une bonne affaire (puisqu’il n’aurait payé la rente que pendant un temps assez court), mais il ne sera pas possible d’attaquer la vente en invoquant la « rescision pour lésion », c’est-à-dire pour sous-estimation. La cour de cassation a confirmé à maintes reprises que les ventes revêtant un caractère aléatoire, notamment celles réalisées moyennant un prix consistant en une rente viagère, ne sont pas annulables pour lésion.

Mais, attention, les parties doivent éviter de prévoir une rente viagère trop faible, même si elles ont toute liberté sur ce point (article 1976 du code civil). En effet, la jurisprudence sanctionne alors l’absence de prix réel et sérieux, donc d’absence d’aléa au contrat. Dans le but de veiller à l’équilibre du contrat, les tribunaux admettent qu’un prix qui n’est pas sérieux peut entrainer l’annulation de la vente.

Celle-ci survient dans deux hypothèses

1. Lorsque le montant de la rente viagère est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter
2. Lorsque la rente viagère apparait constituer un prix dérisoire eu égard à sa durée probable de versement. 

• Quelle fiscalité ?

En viager, le bouquet encaissé n'est pas imposé. En revanche, les rentes viagères perçues régulièrement sont considérées comme des revenus et sont taxées. Elles bénéficient d'un abattement fiscal qui varie selon l'âge. Il s'élève à 70 % pour une personne de plus de 70 ans ; 60 % entre 60 et 69 ans ; 50 % entre 50 et 59 ans et 30 % pour les moins de 50 ans.

Exemple: La rente viagère perçue par le vendeur bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. En effet, le senior, lorsqu’il est âgé de plus de 70 ans révolus va bénéficier d’un abattement fiscal de 70% sur sa rente.

• Montant moyen de la rente viagère

La rente viagère est de l'ordre de 1.400 euros par mois pour des appartements et de 1.040 euros pour des maisons.

«La vente en viager séduit des retraités qui vendent pour obtenir un complément de retraite et ne veulent pas, ou ne peuvent pas léguer leur bien immobilier », indique les Notaires d'Ile-de-France