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Décote ou droit d'usage et d'habitation (DUH) :

C’est la minoration de la valeur du bien immobilier calculée en fonction du coût de l’argent (taux d’intérêt) ou rentabilité locative, et de la durée estimée de l’occupation du bien par le crédirentier (vendeur) en fonction de son âge.
 

En d'autres termes, la décote représente le droit d'usage et d'habitation (DUH). Il est défini par le droit d'utiliser un bien immobilier, dans les limites de ses besoins personnels.

Il concerne le vendeur d'un bien en viager. Le crédirentier conserve l'usage du bien jusqu'à son décès. La valeur du DUH est estimée en pourcentage de la valeur du bien et diminue en fonction de l'âge du crédirentier.

Le DUH sera d'autant plus élevé, signifiant une dévalorisation importante du bien immobilier ou décote, si le crédirentier est jeune. 

Vous pouvez trouver un exemple de décote en cliquant sur ce lien: calculer un viager occupé  
 

  • Exemple de calcul de la décote :

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16 ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50m². Le prix moyen de l’appartement est d’environ 450.000 € Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 100.000 €.

La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces situé dans le 16 ème arrondissement à Paris est de 3.5 %.

 

Présentation chiffrée: 

  • L’espérance de vie :
    • Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame X est de 14,28 ans.
  • La décote sur le bien occupé :
    • Le loyer annuel libre théorique est de : 450 000 x 3,5% = 15 750 € / an (soit 1 312, 50€ / mois)
    • L’espérance de vie est de 14,28 ans selon l'insee
    • Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 15 750€ x 14,28  ans = 224 910 €
    • La valeur de la décote ou DUH sur le bien occupé est de : 450 000€ – 224 910 € = 225 090 €
    • La valeur restant à financer après le bouquetest donc de : 225 090 € – 100 000€ = 125 090 €

  • La rente viagère :

    • La rente viagère annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien divisée par l’espérance de vie soit : 125 090 € / 14,28 = 8 760€
    • Le montant de la rente viagère mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 8 760 € / 12 mois  = 730 €  
 
CONCLUSION : Avantages pour l'acquéreur

Le viager occupé permet une décote importante car il n’y a pas jouissance directe du bien. Cette décote prend en compte l’âge du vendeur, la valeur locative. L'objectif est d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché.