Explication pour le calcul d'un viager occupé en immobilier
C’est la vente de la « nue-propriété » d'un bien immobilier. Cela signifie que le vendeur ou crédirentier continue à vivre dans le bien qu’il vient de céder (c’est la pratique la plus courante).
Les viagers occupés constituent la majorité des ventes en viager (95% du volume des transactions). Dans cette formule, le crédirentier (le vendeur) continue à habiter son bien jusqu’à son décès. L’occupation peut revêtir deux formes juridiques distinctes. Le plus souvent, le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation. Plus rarement, il se réserve l’usufruit de son bien et ne cède que la nue-propriété. Cette dernière formule permet au vendeur de louer son bien et de recevoir un revenu foncier complémentaire à sa rente viagère. Mais en pratique, elle est si défavorable à l’acquéreur qu’il est déconseillé de conclure un tel contrat.
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Le crédirentier (vendeur) conserve un droit d’usage et d’habitation
C’est la solution la plus souvent retenue. Le droit d’usage et d’habitation est régi par les articles 625 et suivant du code civil. Cette formule protège mieux les intérêts du débirentier (acquéreur) car le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel à son titulaire. Le crédirentier (le vendeur) ne pourra donc pas mettre le bien en location ni céder son droit (article 631 et 634 du code civil). En contrepartie, le montant de la rente viagère sera plus élevé qu’en cas de réserve d’usufruit. Lorsque le crédirentier est un couple marié, il est généralement prévu que le droit d’habitation et d’usage s’applique jusqu’au décès de l’époux survivant. Le bénéficiaire du droit d’habitation et d’usage peut vivre dans le logement avec sa famille (enfants, parents, etc.) à condition qu’il y ait une véritable cohabitation. Elle ne pourrait pas, par exemple, y installer un de ses enfants ou son concubin et aller elle-même habiter ailleurs. A son décès, les personnes devront quitter les lieux.
Il peut arriver que le crédirentier soit amené à quitter son logement, en général, pour cause de maladie ou de grand âge. Il faut donc toujours insérer dans l’acte de vente une clause mettant à la charge du débirentier une majoration de la rente en cas de renonciation par le vendeur à son droit d’usage et d’habitation et de libération anticipée des lieux.
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Le crédirentier (vendeur) conserve l’usufruit de son bien
Si le crédirentier conserve l’usufruit de son bien, il a le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus (loyers). Il ne vendra donc que la nue-propriété. Normalement, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient entièrement propriétaire du bien sans aucune formalité et sans droit de succession à payer.
Cette formule est peu utilisée en pratique. En qualité d’usufruitier, le crédirentier peut occuper le bien, mais il peut aussi le donner en location, article 595 du code civil. Or, c’est un gros inconvénient pour le débirentier car au décès du crédirentier, il ne pourra pas, comme il l’espérait, récupérer le logement. En effet, il n’est possible de reprendre un logement loué qu’au terme du bail, en respectant une procédure stricte.
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