Immobilier : étonnant, mais le viager est redevenu tendance 

Beaucoup annonçaient sa décrépitude, mais le viager a décidément la peau dure. Malgré sa réputation peu flatteuse, ce système, qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès de l’occupant, résiste à l’épreuve du temps. Avec environ 6.000 viagers signés chaque année devant notaire, soit 1% des transactions immobilières, ce placement est longtemps resté une niche.

• Facteur démographique

Mais la nouvelle jeunesse du viager s’explique aussi par le vieillissement de la population. "De plus en plus de jeunes retraités de 60 à 65 ans nous sollicitent pour mettre leurs résidences en viager afin d’avoir du cash et des revenus complémentaires", confirme Bruno Bavelier, directeur de Cruz Viager. Tandis que la population des acquéreurs potentiels – les quinquagénaires actifs (cadres, professions libérales, commerçants) soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite – ne cesse de croître.

Acheter en viager, c’est faire un double pari. Sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi sur l’espérance de vie du vendeur, également appelé "créditrentier". Car la quasi-majorité des biens mis en viager est occupée, les viagers dits "libres" représentant moins d’1% des transactions. Pour calculer le prix du bien, les experts appliquent donc une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Celle-ci est fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est jeune, plus la décote est importante, et inversement.(cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

• Diverses tables de mortalité

Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée. Dans la pratique, plus de 80% des créditrentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues dans les tables de mortalité. Mais celles-ci ne sont pas harmonisées. Ainsi, l’espérance de vie pour un homme de 75 ans est de 11,3 ans selon l’Insee et de 14,5 ans dans les tables utilisées par les assureurs. Pour une femme de 75 ans, elle est respectivement de 16,69 ans et de 20,35 ans. Autrement dit, en prenant la table de l’Insee comme référence, l’acheteur risque de devoir servir une rente plus longtemps que prévu.

Pour un bien libre estimé 1 million, détenu par un propriétaire de 80 ans dont l’espérance de vie est de 12 ans, la décote est d’environ 45%. Occupé, le bien vaut 550.000 euros. Si le bouquet (la somme en cash) est de 200.000 euros, la rente à verser est de 350.000 euros, soit un peu plus de 2.425 euros par mois. Dans cet exemple théorique, le bouquet représente 37% du prix du bien décoté. En général, celui-ci dépasse rarement les 40%. "Si le viager concerne un couple, la rente ne change pas en cas de décès de l’un des conjoints. 

• Marché déséquilibré

Géographiquement, les transactions se concentrent sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, quelques villes comme Deauville et Megève, et un peu sur la région lyonnaise. A Paris, les biens proposés sont surtout de grands appartements situés dans les beaux quartiers. A l’image de ce 150-mètres carrés sis au Trocadéro, détenu par un homme de 82 ans et une femme de 72 ans.

Pour ce bien, le vendeur doit recevoir un bouquet de 120.000 euros, et le reste du prix est converti en rente de 5.500 euros par mois. "L’affaire est intéressante. Mais encore faut-il pouvoir verser 5.500 euros par mois. Or les acquéreurs susceptibles de sortir pareille somme ne sont pas légion",observe Bruno Bavelier. Si l’offre concerne majoritairement de grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande, elle, porte sur des studios et des 2-pièces de 60 mètres carrés, si possible détenus par des propriétaires âgés de 80 ans au minimum et avec une rente qui ne dépasse pas 1.000 euros. 

source : CHALLENGES