Histoire du viager immobilier, un regime ancien et mal connu
Le concept de viager est extrêmement ancien.
Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Voici les grandes dates du viager en France
876 : Charles II introduit le viager.
1657 : Première table de mortalité réalisée par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.
1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.
1662 : Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.
1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance.
1804 : Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).
1815 : L’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon devient à la suite du Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.
1841 : Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’Ile de Mayotte contre une rente de 1 000 piastres.
Un régime ancien, encore mal connu
Le viager existe depuis plus de 200 ans dans le code civil. Il est réglementé par les articles 1968 à 1983. Le terme « viager » signifie « temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gens ont encore aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative. La particularité essentielle de la vente en viager étant que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement nécessairement imprévisible, le décès du crédirentier (vendeur).
Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Cet aléa est une question « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice.