Comment financer un viager immobilier ?

Si le viager semble une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, son financement par le crédit immobilier n’est pas aisé. Les banques, en effet, ne peuvent récupérer le bien en cas de défaut de paiement. Elles peuvent toutefois accepter le prêt immobilier sous certaines conditions.

• Les conditions d’un achat en viager :

Acheter un bien en viager signifie que l’on verse un premier apport, appelé bouquet, représentant 10% à 40% de la valeur totale du bien, puis une rente mensuelle ou trimestrielle au propriétaire. Cette rente viagère peut augmenter au fil des années selon l’inflation et le coût de la construction. Il existe deux types de viagers :

• le viager occupé, le plus courant. L’ancien propriétaire du logement continue à y vivre jusqu’à sa mort. Il peut le prêter, mais pas le louer
• le viager libre où le futur propriétaire, qui verse la rente, peut déjà occuper le logement et même le louer.

Cette formule est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur est une personne âgée qui souhaite demeurer dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acheteur, lui, va pouvoir acquérir un bien en principe moins cher que le prix du marché. Cependant il doit pouvoir financer le bouquet.

• Un financement difficile à obtenir

Les banques rechignent généralement à accorder un prêt immobilier pour un viager immobilier, et ce, pour une très bonne raison : la garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Cette garantie signifie qu’en cas de défaut de l’acheteur, c’est au vendeur et non à la banque auquel revient le droit de procéder à la vente du bien et au remboursement des mensualités impayées. 

La banque est néanmoins susceptible d’accorder le prêt immobilier si :

1 - L’acheteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il peut placer en garantie 

2 - L’acheteur possède une caution personnelle et solidaire 

3 - L’acheteur obtient du vendeur la cession de rang. Celle-ci stipule que la banque passe en premier dans le remboursement des impayés C’est toutefois peu probable que l’acheteur l’accepte 

4 - L’acheteur possède un contrat de placement : assurance-vie, épargne salariale, des parts de sociétés, etc., et peut l’offrir en garantie

Un viager c’est un investissement et non un achat, voilà pourquoi son financement est plus difficile à obtenir.