Quelle option choisir pour acheter ou vendre un logement : viager, vente à terme ou nue-propriété ?
Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier et hésitez entre un viager, une vente à terme ou une vente en nue-propriété ? Chaque solution présente des avantages spécifiques selon votre profil, vos objectifs patrimoniaux ou vos besoins de revenus. Découvrez les caractéristiques de chaque option pour faire le bon choix.
Viager occupé : vendre tout en continuant d’occuper son logement
Le viager occupé est la forme de viager la plus courante en France (95 % des cas). Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. En échange, il perçoit :
- Un bouquet (somme versée au moment de la signature)
- Une rente viagère mensuelle, fixée à l’avance
Avantages du viager occupé :
- Le vendeur continue à vivre chez lui
- Il bénéficie d’un revenu régulier à vie
- Les charges (travaux, taxe foncière) sont souvent transférées à l’acquéreur
- En cas de départ en maison de retraite, la rente peut être majorée
Bon à savoir : plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet et de la rente est élevé.
Viager libre : l’acheteur peut occuper le bien immédiatement
Contrairement au viager occupé, le viager libre permet à l’acquéreur de jouir du bien dès la signature (habitation ou location). Le vendeur, quant à lui, perçoit une rente et un bouquet souvent plus élevés.
Avantages pour l’acheteur :
- Possibilité d’occuper ou de louer immédiatement
- Intéressant pour un investissement locatif
Pour le vendeur : c’est une solution adaptée s’il ne vit plus dans le bien (par exemple, s’il part en maison de retraite ou possède un autre logement).
Vente à terme : un contrat sécurisé avec échéance fixée
1 - Vente à terme occupée
Le vendeur continue à occuper le bien, mais l’acheteur connaît à l’avance :
- Le montant total du bien
- La durée de versement des mensualités
Si le vendeur décède avant l’échéance, l’acquéreur continue de payer aux héritiers jusqu’à la date prévue.
2 - Vente à terme libre
Dans une vente à terme libre, le bien est libre dès la signature, comme dans le viager libre. L’acheteur bénéficie immédiatement du bien, tandis que le vendeur perçoit des mensualités pendant une durée définie.
Avantage fiscal : les revenus du vendeur ne sont pas considérés comme revenus fonciers.
Vente en nue-propriété : acheter à prix décoté
La nue-propriété permet à l’acheteur d’acquérir un bien avec une décote importante (20 à 70 %), tout en laissant l’usufruit (usage et perception des loyers) au vendeur.
Atouts de la nue-propriété :
- Prix d’achat très avantageux
- Aucun souci de gestion locative ou d’entretien pendant la durée du démembrement
- Régime fiscal favorable sur la plus-value à la revente
C’est une solution prisée pour préparer sa retraite, transmettre un patrimoine ou investir sans gestion directe.
Conclusion : quelle solution choisir ?
| Option | Occupation du bien | Revenus pour le vendeur | Avantages pour l’acquéreur |
|---|---|---|---|
| Viager occupé | Oui | Rente viagère + bouquet | Achat avec décote importante |
| Viager libre | Non | Rente élevée + bouquet | Jouissance immédiate |
| Vente à terme occupée | Oui | Paiement échelonné | Prix connu d’avance |
| Vente à terme libre | Non | Paiement échelonné | Jouissance immédiate |
| Nue-propriété | Non (usufruit conservé) | Prix de vente immédiat | Décote jusqu’à 70 % + avantage fiscal |
Outils utiles pour simuler votre projet
Le site, Un Viager pour la Vie, propose des simulateurs pour :