💡 Exemple concret de viager sans rente viagère (ou viager sec)

Le viager sans rente, également appelé viager sec, repose sur la vente d’un bien immobilier sans versement de rente viagère, uniquement contre un capital initial. Ce type de viager est souvent choisi pour éviter les aléas liés aux impayés ou à la gestion de la rente.

 

✅ Les 4 critères essentiels à prendre en compte :

  1. La valeur du bien immobilier
  2. L’âge du vendeur (le crédirentier)
  3. Le sexe du vendeur (important pour estimer l’espérance de vie)
  4. Le taux de rendement locatif estimé

 

📌 Exemple chiffré : viager sans rente d’un appartement à Paris 16ᵉ

Madame X, âgée de 75 ans, est propriétaire d’un appartement de 50 m², situé dans le 16ᵉ arrondissement de Paris, d’une valeur estimée à 450 000 €.

Objectifs de Madame X :

  • Elle ne souhaite pas percevoir de rente viagère, pour éviter tout risque d’impayé.
  • Elle souhaite conserver l’usufruit du bien (c’est-à-dire l’habiter jusqu’à son décès).
  • Elle ne veut plus supporter les charges liées à la taxe foncière ni aux travaux d’entretien.

Madame X opte donc pour une vente en nue-propriété, conservant l’usufruit à vie.

 

📊 Présentation chiffrée de la vente en viager sans rente

  • Valeur vénale du bien : 450 000 €
  • Taux de rentabilité locative estimé : 2 %
  • Espérance de vie moyenne à 75 ans pour une femme (selon l’INSEE) : 14,28 ans

 

💸 Calcul de la valeur de la nue-propriété

Formule de la décote liée à l’usufruit conservé :

Décote = Valeur du bien × Taux de rendement × Espérance de vie

👉 Décote = 450 000 € × 2 % × 14,28 ans = 128 520 €

 

👉 Montant final versé à Madame X

Valeur de la nue-propriété = 450 000 € - 128 520 € = 321 480 €

Madame X percevra donc un capital unique de 321 480 €, sans bouquet ni rente viagère, tout en continuant à vivre dans son appartement.

 

🧠 Bon à savoir sur le viager sec

  • Les calculs doivent être rigoureux et justifiables, au risque d’entraîner une annulation de la vente pour abus de faiblesse ou défaut de prix sérieux.
  • Chaque année, une cinquantaine de ventes en viager sont annulées par les tribunaux pour ce type de motifs.

 

⚠️ Précaution importante

Même si la pratique reste rare, il est recommandé d’évaluer la santé du crédirentier pour affiner l’estimation de l’espérance de vie. Un bilan de santé ou un questionnaire médical pourrait permettre de mieux sécuriser l’opération, à l’image de ce qui se fait dans le secteur des assurances.

 

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