Le viager immobilier : un complément de retraite sécurisé

Qu’est-ce que le viager immobilier ?

Le viager immobilier est une solution permettant aux personnes âgées de vendre leur bien immobilier (maison, appartement, etc.) tout en percevant une rente viagère versée par l’acheteur jusqu’à leur décès. Cette méthode est particulièrement utilisée pour améliorer ses revenus à la retraite.

Viager occupé : conserver son logement jusqu’au décès

Le viager occupé est la forme la plus fréquente, où le vendeur continue à habiter son logement après la vente, jusqu’à son décès. En cas de vente par un couple, la rente peut être réversible au profit du survivant.

Le vendeur fait crédit à l’acheteur, soit par un bouquet (somme versée comptant au départ), soit uniquement par la rente. Le notaire inscrit une hypothèque appelée “privilège de vendeur” pour protéger le vendeur en cas de non-paiement de la rente.

Fonctionnement du viager : acheteur et vendeur

L’acheteur, appelé débirentier, verse une rente régulière (mensuelle, trimestrielle, etc.) au vendeur, dit crédirentier, jusqu’au décès de ce dernier. La durée de la rente est donc inconnue, ce qui fait du viager un jeu de hasard pouvant avantager soit le vendeur, soit l’acheteur.

Le risque (ou “aléa”) est inhérent au viager :

• Si le vendeur décède rapidement, il aura perçu peu de rente.
• Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur paiera la rente plus longtemps.

Ce risque juridique est obligatoire. Le juge peut annuler une vente en viager s’il n’y a pas d’aléa, notamment si le vendeur est gravement malade au moment de la vente.

Comment est calculée la rente viagère ?

La rente de la première année est fixée dans l’acte notarié. Elle dépend :

• De la valeur du bien immobilier,
• Du statut du bien (libre ou occupé),
• Du montant du bouquet éventuel,
• De l’âge du vendeur (ou des vendeurs).

Ensuite, la rente est généralement révisée chaque année selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Fiscalité : imposition de la rente viagère perçue

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement en partie, en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature :

• Moins de 50 ans : 70 % imposable,
• Entre 50 et 59 ans : 50 % imposable,
• Entre 60 et 69 ans : 40 % imposable,
• 70 ans et plus : 30 % imposable.

Plus-value et autres aspects juridiques du viager

La plus-value suit le régime classique d’une vente immobilière. La résidence principale vendue en viager est totalement exonérée de plus-value.

Une fois la vente signée, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur, qui n’en a plus la charge. L’acte notarié précise la répartition des frais (travaux, taxes foncières et d’habitation).

Les héritiers du vendeur ne récupèrent pas ce bien, car il est vendu. Il est conseillé d’en discuter avec sa famille et de consulter un notaire avant de s’engager.