Acheter en viager : un double pari immobilier
Acheter un bien en viager, c’est miser à la fois sur :
- l’évolution des prix de l’immobilier,
- et sur l’espérance de vie du vendeur, aussi appelé "créditrentier".
La majorité des ventes concerne des viagers occupés, où le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation. Les viagers libres (sans occupation) représentent moins de 1% des ventes.
Le prix de vente d’un viager est donc décoté, en fonction :
- de l’âge du vendeur,
- de son espérance de vie,
- et de la valeur locative du bien.
👉 Plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.
Pour en savoir plus : Comment calculer un viager occupé ? | Comment calculer un viager libre ?
Tables de mortalité : un paramètre crucial
La table de mortalité utilisée pour calculer la rente est essentielle. En pratique, plus de 80% des créditrentiers dépassent l’espérance de vie théorique. Or, les références varient :
- Pour un homme de 75 ans :
- INSEE : 11,3 ans
- Assureurs : 14,5 ans
- Pour une femme de 75 ans :
- INSEE : 16,69 ans
- Assureurs : 20,35 ans
💡 Conséquence : un acheteur se basant sur la table INSEE pourrait verser la rente plus longtemps que prévu.
Exemple chiffré : combien coûte un viager ?
Prenons un bien libre estimé à 1 million d’euros, détenu par une personne de 80 ans, avec une espérance de vie de 12 ans :
- Décote estimée : 45%
- Valeur du bien occupé : 550.000 €
- Bouquet versé : 200.000 € (soit 37%)
- Rente mensuelle : environ 2.425 € sur 12 ans
📌 À noter : si le bien est détenu par un couple, la rente ne change pas au décès de l’un des conjoints.
Un marché déséquilibré entre offre et demande
Le marché du viager est très localisé :
- Paris intra-muros
- Île-de-France
- Côte d’Azur
- Deauville, Megève, Lyon
Les biens proposés sont souvent de grands appartements occupés par des personnes de moins de 75 ans. Par exemple, un 150 m² au Trocadéro, vendu par un couple de 82 et 72 ans, affiche :
- Bouquet : 120.000 €
- Rente mensuelle : 5.500 €
Mais la demande, elle, est différente. Les acheteurs recherchent plutôt :
- Studios ou 2-pièces
- Surface ≤ 60 m²
- Propriétaires âgés de 80 ans et plus
- Rente ≤ 1.000 € par mois
🎯 Résultat : l’offre et la demande peinent à se rencontrer.
Pourquoi investir en viager ?
✔️ Décote importante sur des biens de qualité
✔️ Transmission patrimoniale différée
✔️ Revenus réguliers et indexés pour le vendeur
✔️ Une formule éthique et utile pour les seniors
