Un bien détenu en viager est-il passible de l'IFI ?
L’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.
Ce fonctionnement constitue ainsi un avantage non négligeable pour ceux qui cherchent à éviter l'IFI.
En outre, pour le vendeur en viager occupé, seule la valeur du DUH (droit d’usage et d’habitation), le cas échéant, doit être prise en compte.
Ainsi, acheter ou vendre en viager occupé peut permettre d’éviter cette taxe.
L' impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros. Il remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE (IFI)
1 - VIAGER OCCUPE
Avec l'IFI, chacun déclare (débirentier et credirentier), selon barème ci-après, la valeur vénale réelle des biens immobiliers appréciée au 1er janvier de N+1 pour l'année N. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date.
Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue propriété
- Moins de 21 ans 90% 10%
- De 21 à 30 ans 80% 20%
- De 31 à 40 ans 70% 30%
- De 41 à 50 ans 60% 40%
- De 51 à 60 ans 50% 50%
- De 61 à 70 ans 40% 60%
- De 71 à 80 ans 30% 70%
- De 81 à 90 ans 20% 80%
- A partir de 91 ans 10% 90%
Source: Article 669 du Code général des impôts
Le débirentier déclare la seule valeur de la nue-propriété de l'immeuble.
Point d'attention : Si le débirentier est un héritier présomptif du crédirentier, au sens de l'article 751 du code général des impôts, le crédirentier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien.
La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier (ou du titulaire du droit d'usage et d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition selon le barème fiscal de l'article 699 du code général des impôts ci-dessus.
2 - VIAGER LIBRE
Le débirentier (acheteur) doit déclarer le bien acquis pour sa pleine propriété et peut déduire la valeur du capital représentatif de la rente
IFI 2020 : tout ce qui est admis en passif déductible
Le barème de l'impôt s'applique à une assiette de fortune immobilière nette, c'est-à-dire une fois déduites les dettes et charges dont la liste est très encadrée.
L'IFI se calcule sur la valeur nette du patrimoine, c'est-à-dire déduction faite de certaines dettes. La liste des dettes déductibles est fixée de manière limitative. Il s'agit de celles existant au 1er janvier qui se rapportent :
- aux dépenses d'acquisition des biens immobiliers et des parts ou actions de société au prorata de la valeur des biens immobiliers imposables ;
- aux dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
- aux impôts dus à raison de la propriété des biens : taxes foncières , taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile de France et l'IFI lui-même.
En pratique, il est donc possible de déduire les emprunts bancaires en cours de remboursement, les sommes restant dues aux artisans ou entrepreneurs, les droits de donation ou de succession en instance de paiement si vous avez acquis vos biens à la suite d'une donation ou d'une succession, le capital représentatif de la rente en cas d'acquisition en viager…
Pour les biens partiellement imposables
Les dettes qui se rapportent à des biens partiellement imposables ne sont déductibles qu'à hauteur de la fraction imposable du bien. Les dettes relatives à la résidence principale (emprunt en cours de remboursement, taxe foncière…) sont déductibles dans la limite globale sa valeur imposable, soit à hauteur de 70 % de sa valeur vénale.
Les prêts in fine contractés pour l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier ou de titres de société doivent être traités comme des prêts amortissables, c'est-à-dire en déduisant un amortissement théorique annuel. Ils ne présentent donc plus d'avantage spécifique sur le plan de l'impôt sur la fortune immobilière alors que du temps de l'ISF, le capital restant dû demeurait déductible en totalité.
Ce qui ne peut être déduit
Les dettes contractées auprès de vous-même ou d'un autre membre du foyer fiscal ne sont pas déductibles : conjoint, partenaire de Pacs, concubin, enfant mineur. Celles contractées auprès d'autres personnes du groupe familial (ascendant, enfant ou petit-enfant majeur, frère, soeur…) ou auprès d'une société contrôlée par votre groupe familial ne sont pas déductibles non plus, sauf si vous pouvez justifier du caractère normal du prêt : respect des échéances, remboursement effectif
