Les obligations en matière de viager immobilier :

1 - Obligation du paiement de la rente viagère

La cessation du paiement de la rente viagère doit être juridiquement constatée par le débirentier, par le biais d’une mise en demeure de payer adressée à l'acheteur.

A l’issue de la mise en demeure restée infructueuse, le crédirentier peut recourir à des voies de règlement judiciaire ou extra-judiciaire du litige.

Bon à savoir : en cas de non-paiement de la rente viagère par le débirentier, le crédirentier a le droit de récupérer ses rentes pour les 5 dernières années. Passé ce délai, le principe de la prescription s'applique.

2 - Obligations crédirentier (vendeur) dans le cas du viager occupé

L’obligation principale de crédirentier (le vendeur) , qui se maintient dans les lieux grâce à son droit de jouissance ou d’usufruit, est le règlement des charges locatives.

3 - Obligations du débirentier (acheteur)

L’obligation principale du débirentier est le paiement de la rente viagère jusqu’au décès du crédirentier.

• Pour un viager occupé, le débirentier est tenu de payer les grosses réparations et les gros travaux
• Pour un viager libre, le débirentier est tenu de payer toutes les dépenses liées à l’entretien du bien.

Les recours en matière de viager immobilier :

1 - Recours : clause résolutoire pour faire annuler la vente

En général, une clause notariée du contrat de vente en viager prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes viagères par le débirentier. Cette résolution doit être constatée par un juge.

Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n'avoir jamais existé. Le crédirentier récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des rentes viagères déjà perçues à titre d'indemnisation.

En effet, cette clause prévoit qu’en cas de non-versement de la rente, pendant une période définie, la vente sera résolue de plein droit. En fonction du contenu de la clause, le crédirentier (le vendeur) devra accomplir de démarches et, notamment, il pourra, après avoir adressé un commandement de payer à l’acquéreur, resté infructueux, entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI), au terme de laquelle il récupérera l’entière propriété de son logement. A moins que les deux parties soient d’accord pour résoudre cette vente à l’amiable. L’action doit être engagé devant le TGI du lieu de la situation du bien et l’assistance d’un avocat est obligatoire.

En général, la clause résolutoire prévoit que le vendeur n’aura pas à rembourser à l’acquéreur les sommes versées au titre de la rente viagère antérieurement à l’annulation de la vente, ni le montant du bouquet. Ces sommes sont acquises au vendeur à titre de dommages et intérêts. Le tribunal peut cependant réduire ou augmenter cette pénalité selon qu’il l’estime excessive ou dérisoire. Il est également souvent stipulé que le vendeur ne devra aucun dédommagement à l’acquéreur pour les travaux et améliorations effectués par ce dernier. Attention, une procédure de ce genre demande plusieurs années avant d’aboutir.

2 - Recours : clause de privilège du crédirentier (vendeur).

Cette clause inscrite par le notaire au moment de la vente en viager permet au crédirentier de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix dans le cas du non-paiement de la rente viagère.

C’est une procédure extra-judiciaire

3 - Recours : injonction de payer la rente viagère

C'est la voie judiciaire la plus simple pour mettre en œuvre une procédure d’injonction de payer pour recouvrer la rente viagère impayée. La compétence de la juridiction dépend du montant de la créance.

Tribunal de proximité

• Le tribunal de proximité est compétent lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 4.000 euros.

Tribunal d'instance

• Au delà de 4 000 euros et jusqu'à 10 000 euros, c'est le tribunal d'instance qui est compétent.

Requête et démarches:

L'injonction de payer prend la forme d'une requête adressée au tribunal du domicile du crédirentier. Le crédirentier doit déposer la requête ou l'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception au greffe de la juridiction compétente. La requête doit nécessairement contenir les mentions suivantes sous peine de nullité :

• les nom, prénoms, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du crédirentier ;
• les nom, prénoms et domicile du débirentier ;
• l'objet de la demande ;
• l'indication précise du montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance ainsi que le fondement de celle-ci.

La demande est datée et signée. Elle doit être accompagnée de l'ensemble des documents justificatifs dont dispose le crédirentier.