Conseils du notaire pour le viager

Souvent présenté comme permettant à des personnes d’un âge certain et sans descendance de profiter pleinement de leurs vieux jours grâce à des rentrées financières complémentaires, et ce, tout en se maintenant dans leur domicile, la vente en viager va, à coût sûr, devenir «la solution» à envisager tant pour pallier la baisse du niveau des retraites que pour assurer le financement d’un volet dépendance de plus en plus difficilement supporté par les collectivités locales. Toutefois, sa mise en œuvre ne pouvant concerner que les personnes propriétaires d’un bien immobilier, la solidarité nationale ne demeurera certainement que pour ceux de nos concitoyens les plus défavorisés.

• Les caractéristiques de la vente en viager

La vente en viager est une véritable vente, avec une dépossession de son propriétaire en contrepartie du versement d’un prix. C’est seulement sur ce second point que les choses diffèrent d’une vente classique, car au lieu d’un paiement en totalité comptant, une partie de ce prix va être convertie dans le paiement d’une rente viagèr périodique (mois, trimestre,…)

Le service de cette rente viagère par l’acquéreur dénommé le «débirentier» s’éteint par le décès du vendeur dénommé le «crédirentier». Il en résulte un aléa dans le montant qui sera effectivement versé par l’un et perçu par l’autre puisque tout dépendra d’une information inconnue des parties lors de la formation du contrat: la durée effective de vie du crédirentier.

La fixation du prix de vente s’effectue premièrement sur la base de la valeur vénale du bien qui doit être ensuite minorée pour tenir compte de la conservation ou non par le vendeur d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien. 

Dans ce dernier cas, le viager est dit «viager occupé» à la différence de ceux dont l’acquéreur peut profiter immédiatement et qui sont désignés comme étant des «viagers libres».

Une fois fixé, le prix est ventilé entre une partie versée immédiatement «le bouquet» et une rente viagère exprimée en un montant annuel mais qui, en pratique, est versée par douzième mensuellement.

Le site «un viager pour la vie» a mis à disposition des outils pour simuler une vente en viager, libre ou occupé, y compris les défintions pour mieux comprendre le fonctionnement du viager.

Si les parties sont en principe libres de fixer le taux de la rente viagère, son montant est, en pratique, calculé à l’aide d’un barème établi en fonction des tables de mortalité et donc de l’espérance de vie du crédirentier. Nous vous invitons à consulter sur le site comment le calcul se réalise pour un viager libre ou un viager occupé

Il n’existe en fait qu’une limite, c’est que le montant de la rente viagère ne peut être inférieur aux revenus que le bien vendu procure ou est censé pouvoir procurer.

Par conséquent, son montant doit pouvoir être considéré comme réel et sérieux.

Il est, en outre, de pratique courante de prévoir:

• que le montant de la rente viagère sera révisé annuellement en fonction de la variation d’un indice économique (ex: l’indice du coût de la vie) pour éviter toute dépréciation,
• et qu’il sera majoré en cas de libération par un crédirentier dont l’état de santé ne lui permette plus de se maintenir dans les lieux.

• Les conséquences d’une vente en viager

Si la vente en viager semble parfaite pour répondre aux besoins d’une population vieillissante qui a tendance à s’appauvrir, il convient cependant de rappeler qu’il s’agit:

• d’un contrat complexe dont la rédaction nécessite la plus grande attention, car en plus de la vente, il s’agit d’aménager les relations entre le crédirentier et son débirentier sur une période parfois longue.

En effet, qui supportera le coût des travaux si ceux-ci affectent ou non le gros œuvre, qui supportera l’entretien ou le remplacement des éléments d’équipement, qui aura à s’acquitter des charges si le bien se trouve en copropriété?

• d’une opération qui n’est pas toujours sans risque notamment pour le crédirentier, en cas de défaillance de son débirentier. En effet, s’il est toujours prévu tout un dispositif juridique permettant la récupération du bien en cas de non-paiement de la rente viagère, sa mise en œuvre sera cependant suspendue par le juge en cas de faillite personnelle, redressement ou liquidation judiciaire.

De son côté, le débirentier, s’il est libre de revendre son bien avant le décès du crédirentier, ne sera pas automatiquement désolidarisé de son propre acquéreur dans le versement de la rente.

Vous l’aurez compris, le contrat de vente en viager est séduisant dans son principe, mais il convient, en pratique, pour un vendeur de bien choisir son cocontractant.

Ceci-étant, pour sortir ce contrat de la relative marginalité où il a été cantonné, ne peut-on pas souhaiter, à l’avenir, que les collectivités en charge du versement des prestations sociales liées à la dépendance s’approprient ce mécanisme plutôt que de tenter d’hypothétiques récupérations à la suite du décès de leurs bénéficiaires.

Le financement de la dépendance dont les besoins ne vont cesser de croître serait alors assuré et gageons que les crédirentiers y gagneraient en confiance.