Fixation de la rente viagère
La rente viagère est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de plusieurs critères:
=> La valeur du bien,
=> L’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre),
=> L’âge du crédirentier en relation avec son espérance de vie théorique,
=> Le montant du bouquet en fonction de ses besoins financiers,
=> La rentabilité théorique du bien repris sous le terme DUH (droit d'usage et d'habitation).
Des outils sont à votre disposition sur le site pour vous aider à simuler vous-même un viager occupé, un viager libre, un viager sans rente sinon n'hésitez pas à contacter le site pour vous aider dans cette démarche.
Une fois le montant du bouquet déterminé, le solde du prix de vente est converti en rente viagère. Elle représente la partie aléatoire du prix de vente correspondant à la somme que le débirentier s’engage à verser régulièrement pendant toute la vie du crédirentier.
Sur le principe, le montant du bouquet ajouté à celui de la rente viagère calculée sur l’espérance de vie théorique du vendeur en prenant en considération le coût de l’argent (décote) doit correspondre à la valeur réelle du bien.
Le montant de la rente viagère est fixé librement entre les parties mais elle doit néanmoins correspondre à la valeur réelle du bien cédé. Si le fisc estime l’évaluation insuffisante, il peut la redresser et réclamer à l’acquéreur un supplément de droits de vente. Lorsque la rente viagère est vraiment dérisoire, la vente risque d’être annulée pour « défaut de prix », c’est-à-dire absence d’aléa, à la demande du vendeur ou de ses héritiers ou bien requalifiée en donation par le fisc, qui réclamera alors le paiement des droits de donation, plus des intérêts de retard et des pénalités. Il faut savoir qu’une donation au profit d’un tiers (sans lien de parenté avec le vendeur) est taxée à 60%. Il est aussi conseillé, pour éviter tout litige, de mentionner dans l’acte la valeur du bien cédé, la valeur occupée (le cas échéant), le taux de rente pris en considération et son mode de calcul en fonction de la solution retenue : viager libre ou viager occupé
Indexation de la rente viagère
La rente viagère est-elle indexée ?
La réponse est : oui.
En effet, le plus souvent, le contrat de vente en viager prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente viagère.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
Revision de la rente viagère
La rente viagère est-elle révisable si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision de la rente viagère doit avoir été prévue dans l’acte de vente.
Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente viagère plus forte. Dans ce cas, le débirentier (l'acheteur) pourra soit l'occuper soit le louer.
