Prêt viager hypothécaire: la solution de secours pour un financement

 Même s’il est généralement coûteux, le prêt viager hypothécaire peut constituer une source de financement pour les propriétaires souhaitant obtenir des liquidités

Bien souvent, des seniors se retrouvent avec des revenus insuffisants pour faire face à un coup dur, voire à leurs dépenses courantes. Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution de secours intéressante.

• Principe

Le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir un capital ou des versements périodiques auprès d’un établissement de crédit, une garantie étant alors prise sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur.

La dette sera remboursée sur la valeur de l’immeuble après le décès de l’emprunteur (la dette exigible ne peut excéder la valeur de l’immeuble au jour du décès).

• Pour qui ?

Le prêt viager hypothécaire ne s’adresse donc qu’aux propriétaires, pour leurs besoins personnels. Il ne peut porter sur un bien professionnel.

En théorie, il est accessible à tout âge mais dans la pratique, il n’est proposé qu’aux seniors.

• Avantages

L’emprunteur reste propriétaire jusqu’à son décès et peut ainsi améliorer son niveau de vie sans se défaire de son bien immobilier (notamment sa résidence principale).

Il est également possible de procéder à des remboursements périodiques ou de rembourser par anticipation (et d’éviter la vente du bien à terme) en cas de rentrée d’argent.

• Inconvénients

S’il peut dépanner des propriétaires, le prêt viager hypothécaire est loin d’être une solution idéale en tous points. Il va en premier lieu réduire le patrimoine transmis aux héritiers.

Par ailleurs, dans la pratique, le capital obtenu ne correspondant souvent qu’à une petite partie de la valeur du bien. De fait, il s’agit d’un crédit à la consommation au taux élevé. De surcroît, pour éviter d’être perdant, le prêteur se couvre en faisant en sorte que le montant à rembourser à terme ne corresponde qu’à une fraction de la valeur prévue du bien (par exemple 80%).

Il faut enfin compter sur des frais élevés : frais de dossier, frais de garantie, frais d’expertise du bien…

Caractéristiques

Le montant obtenu se situe en général entre 20% et 80% de la valeur du bien. Pour le déterminer, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : la valeur du bien, sa revalorisation annuelle, le taux du prêt, l’espérance de vie de l’emprunteur et le poids du solde à terme par rapport à la valeur du bien.

Un établissement du type Crédit Foncier de France peut proposer ce type d’offre

EXEMPLE

Un homme ayant 15 ans d’espérance de vie dispose d’un bien immobilier de 200.000 euros. Il envisage un prêt hypothécaire au taux de 6,5% (frais compris). Le prêteur souhaite qu’au terme théorique (au bout de 15 ans), le montant à rembourser ne dépasse pas 80% de la valeur du bien. Si l’on prend comme hypothèse une revalorisation de la valeur du bien de 1% par an, l’emprunteur pourra recevoir immédiatement un capital de 72.226 euros (36% de la valeur de son bien).

A son décès, ses héritiers devront rembourser 185.753 euros, soit 80% de la valeur estimée du bien à cette date (232.193 euros après revalorisation). Si l’emprunteur vit finalement 20 ans, la dette sera en théorie de 254.500 euros. Mais si le bien ne vaut que 244.000 euros (revalorisation de 1% par an), le montant à rembourser sera limité à 244.000 euros.