Le viager immobilier occupé, une bonne solution pour les faibles retraites

Si une pension de retraite est trop faible pour assurer à son bénéficiaire des conditions décentes de vie, la vente de sa résidence principale en  viager occupé constitue une bonne alternative pour obtenir un complément de revenu.

• Le viager occupé, comment ça marche ?

Dans le cadre d'une vente en viager, une personne âgée cède la propriété de son logement à un acheteur plus jeune contre la garantie de pouvoir continuer à y habiter. La vente se traduit par le versement d’un premier acompte en capital, appelé le bouquet, puis par une rente que l'acheteur s'engage à payer au propriétaire pour le reste de son existence. Son montant dépend de la valeur du bien immobilier et doit être indexé sur l’augmentation du coût de la vie. Pendant la vie du rentier, les charges liées au logement font l’objet d’une répartition. Le nouveau propriétaire doit notamment prendre en charge les gros travaux ainsi la taxe foncière. Les petits travaux d’entretien et la taxe d’habitation, en revanche, sont financés par le rentier.

Moins courant, le viager libre permet également au vendeur de percevoir son bouquet et sa rente viagère mensuelle mais l'oblige à quitter les lieux dès la transaction.

• Un complément de retraite pour le vendeur...

La vente d’une résidence principale en viager constitue une décision importante pour un retraité. Par cet acte, le bien disparaît de son patrimoine immobilier et ne peut donc pas entrer dans le cadre de sa succession. Si ce point ne constitue pas un obstacle à ses yeux (aucun descendant en ligne directe, par exemple), le viager peut alors être un levier efficace pour augmenter ses revenus. Au-delà du confort de vie amélioré, ces moyens supplémentaires peuvent faire la différence lorsque l’autonomie de l’occupant commence à décliner. La location d’une chambre dans une bonne maison de retraite ou le recrutement d’un auxiliaire de vie sont alors largement facilités.

• …et une bonne affaire potentielle pour l’acheteur

Tout le monde n’est pas prêt à faire acheter un bien immobilier en « misant » sur le décès rapide du vendeur. C’est la raison pour laquelle on estime qu’à peine un quart des logements mis en vente en viager trouvent preneur. Souvent, le vendeur est contraint de renoncer à son projet et de vendre son patrimoine de façon classique. Le viager ne manque pourtant pas d’atouts pour séduire un jeune investisseur : contre un versement initial faible par rapport à la valeur du bien (inférieur à 60 %) et le versement d’une rente viagère abordable, il est possible de se retrouver à la tête d’un beau patrimoine.

• La réduction des risques du viager par la mutualisation

En raison de la frilosité des acheteurs, certains produits financiers permettant d’investir sans risque dans le viager sont en train d'émerger. Le principe : une Sicav, une SCI ou un fonds professionnel de capital-investissement achètent plusieurs biens en viager pour les revendre au décès de l’occupant et générer une plus-value. Le principal risque lié au viager, à savoir une durée de vie très longue du rentier, est ainsi dilué entre un grand nombre de biens.

Conclusion :

Souvent mal perçu, le viager constitue au contraire une aide précieuse pour l'amélioration de la qualité de vie de nombreux retraités qui souhaitent compléter leurs revenus et se prémunir contre toute difficulté au cours de leurs vieux jours.