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Le viager et vous?
Aujourd'hui, 10% de la population a plus de 75 ans et à horizon 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par deux et des plus de 85 ans sera multipliée par 4. Le viager est un investissement socialement responsable et intergénérationnel.
Le bon âge pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans car après cet âge, le bouquet comme la rente viagère atteignent de tels montants que le risque n’est pas acceptable pour l’acquéreur, qui peut avoir à payer beaucoup plus que ce que l’espérance de vie laisser supposer.
Un viager pour la vie
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Explication pour le calcul d'une Vente à terme ou d'un viager sans risque
- La vente immobilière à terme est une variante de la vente en viager. Elle se différencie de cette dernière dans le sens où il s'agit d'un contrat limité dans le temps.
- L'acquéreur devient propriétaire uniquement lorsqu'il a payé le nombre de mensualités convenu avec le vendeur.
- Cette vente, comme toutes les autres, est conclue devant un notaire.
Le principe de la vente à terme consiste à vendre un appartement ou une maison et d'étaler son paiement pendant une durée déterminée à l’avance.
A la différence du viager qui repose sur l’aléa de la durée de la vie des vendeurs, il n’y a pas de notion d’âge pour la vente à terme.
La vente à terme d’un bien immobilier peut être occupée ou libre.
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Explication pour le calcul d'un viager sans rente viagere
Le logement est cédé en échange du seul bouquet, sans versement de rente viagère.
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Il s’agit, en fait, d’acheter la nue-propriété en viager du bien.
Le vendeur conserve l’usufruit et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer. Le bouquet versé comptant est donc plus important qu’un achat en viager libre ou en viager occupé . En effet, il faut verser la totalité de la valeur de la nue-propriété du bien, qui dépend là aussi de l’âge du vendeur et de son sexe.
PS : Le viager sans rente , une formule avantageuse pour réduire l'IFI. Le logement est cédé en échange du seul bouquet, sans versement d'une rente viagère
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Outil de simulation d'un viager libre sur 4 critères : la valeur du bien, le sexe, l'âge et le cout de l'argent
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Explication pour le calcul d'un viager libre ou d'un viager vide en immobilier
C’est la vente de la « pleine propriété ». Le vendeur ou crédirentier est obligé de quitter les lieux une fois les actes signés, à charge pour l’acheteur ou débirentier d’occuper lui-même le bien ou de le louer à autrui.
Le viager libre se trouve soumis aux mêmes règles que tout viager : le contrat de vente est rédigé par un notaire, le vendeur perçoit une rente viagère à vie versée par l'acquéreur et le viager prend fin lorsque le crédirentier décède.
En pratique, le viager libre est également appelé "viager vide".
Dans une vente en viager « libre », l’acquéreur peut disposer du bien immédiatement, mais cette disponibilité se paie plus cher. Le prix de vente est déterminé selon les prix du marché, le vendeur reçoit une partie du prix au comptant au moment de la vente notariée, le solde est transformé en rente viagère. Cette solution est plutôt choisie par les retraités qui possèdent une résidence secondaire et souhaitent s’y établir définitivement. Elle peut également intéresser des personnes plus âgées souhaitant se retirer dans une maison de retraite. Ce sont aussi de petites surfaces que les vendeurs (crédirentiers) avaient achetées comme placement et dont ils ne peuvent plus assumer la gestion locative.
La rente viagère s’assimile alors à un crédit à un taux très faible puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire bancaire.
La vente en viager libre se rencontre surtout pour des logements de petite surface.
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Le viager libre est plutôt rare.
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La formule permet de cibler une clientèle d’investisseurs ou d’acheteurs, notamment à Paris, en quête d’accession à la propriété. Du côté du crédirentier, c’est une bonne stratégie pour s’assurer de confortables revenus par rapport à la mise en location, avec une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers, tout en étant déchargé des contraintes et des risques attachés à la gestion locative, mais l’opération n’est pas sans risque pour le débirentier (vendeur). A supposer que la rente viagère, plus élevé que celle d’un viager occupé, ne soit plus honorée, l’acquéreur, ayant la jouissance immédiate du bien, peut s’incruster dans les lieux, obligeant le crédirentier à déclencher la lourde procédure d’expulsion.
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calcul sur l'espérance de vie.
Base Excel
Explication pour le calcul d'un viager occupé en immobilier
C’est la vente de la « nue-propriété » d'un bien immobilier. Cela signifie que le vendeur ou crédirentier continue à vivre dans le bien qu’il vient de céder (c’est la pratique la plus courante).
Les viagers occupés constituent la majorité des ventes en viager (95% du volume des transactions). Dans cette formule, le crédirentier (le vendeur) continue à habiter son bien jusqu’à son décès. L’occupation peut revêtir deux formes juridiques distinctes. Le plus souvent, le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation. Plus rarement, il se réserve l’usufruit de son bien et ne cède que la nue-propriété. Cette dernière formule permet au vendeur de louer son bien et de recevoir un revenu foncier complémentaire à sa rente viagère. Mais en pratique, elle est si défavorable à l’acquéreur qu’il est déconseillé de conclure un tel contrat.
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Le crédirentier (vendeur) conserve un droit d’usage et d’habitation
C’est la solution la plus souvent retenue. Le droit d’usage et d’habitation est régi par les articles 625 et suivant du code civil. Cette formule protège mieux les intérêts du débirentier (acquéreur) car le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel à son titulaire. Le crédirentier (le vendeur) ne pourra donc pas mettre le bien en location ni céder son droit (article 631 et 634 du code civil). En contrepartie, le montant de la rente viagère sera plus élevé qu’en cas de réserve d’usufruit. Lorsque le crédirentier est un couple marié, il est généralement prévu que le droit d’habitation et d’usage s’applique jusqu’au décès de l’époux survivant. Le bénéficiaire du droit d’habitation et d’usage peut vivre dans le logement avec sa famille (enfants, parents, etc.) à condition qu’il y ait une véritable cohabitation. Elle ne pourrait pas, par exemple, y installer un de ses enfants ou son concubin et aller elle-même habiter ailleurs. A son décès, les personnes devront quitter les lieux.
Il peut arriver que le crédirentier soit amené à quitter son logement, en général, pour cause de maladie ou de grand âge. Il faut donc toujours insérer dans l’acte de vente une clause mettant à la charge du débirentier une majoration de la rente en cas de renonciation par le vendeur à son droit d’usage et d’habitation et de libération anticipée des lieux.
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Le crédirentier (vendeur) conserve l’usufruit de son bien
Si le crédirentier conserve l’usufruit de son bien, il a le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus (loyers). Il ne vendra donc que la nue-propriété. Normalement, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient entièrement propriétaire du bien sans aucune formalité et sans droit de succession à payer.
Cette formule est peu utilisée en pratique. En qualité d’usufruitier, le crédirentier peut occuper le bien, mais il peut aussi le donner en location, article 595 du code civil. Or, c’est un gros inconvénient pour le débirentier car au décès du crédirentier, il ne pourra pas, comme il l’espérait, récupérer le logement. En effet, il n’est possible de reprendre un logement loué qu’au terme du bail, en respectant une procédure stricte.
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