Ce contrat de gré à gré est conclu entre un vendeur (le crédirentier), qui conserve la jouissance de son bien et continue de l'habiter, et un acheteur (le débirentier), qui en acquiert la nue-propriété.

Au moment de l'achat, les deux parties s'entendent sur une somme à payer (le bouquet), complétée par une rente viagère versée chaque mois jusqu'au décès du crédirentier. Le bouquet et la rente dépendent de la valeur du bien immobilier, de l'âge du vendeur et de ses desiderata : un bouquet faible implique le versement d'une rente viagère élevée, et vice-versa. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

Pour un investisseur, ce marché de niche présente un intérêt financier, car il peut permettre d'acheter de 20 % à 30% moins cher. Mais encore faut-il que le vendeur ne batte pas des records de longévité… Si vous êtes intéressé, il est impératif d'examiner attentivement les clauses du contrat pour éviter les nombreux pièges que comporte un tel investissement.

DONATION DÉGUISÉE

Dans ce type de montage, une des erreurs les plus courantes consiste à acheter le logement d'un proche âgé sans descendance directe, tout en fixant un prix largement en dessous de celui du marché. "Dans ce cas, acheteur et vendeur prennent le risque de voir l'opération annulée puis requalifiée fiscalement pour donation déguisée", prévient Patrice Bonduelle, notaire au cabinet Michelez et associés.

Cela ne doit pas être pris à la légère, car l'administration fiscale épluche toutes les ventes en viager et les héritiers qui s'estiment lésés peuvent, au décès du crédirentier, contester l'opération.

Il est donc fortement recommandé de faire expertiser son bien immobilier par plusieurs professionnels afin de connaître sa valeur de marché. Conservez aussi ces estimations pour prouver votre bonne foi en cas de problème.

Autre erreur classique : ne pas prévoir de clés de répartition des charges courantes et des dépenses à venir. Lorsqu'un propriétaire vend son bien en viager, il en devient locataire à vie. Il doit donc l'entretenir et régler certaines charges, comme la taxe d'habitation. Le débirentier assume les autres frais (taxe foncière notamment).

Mais tout est négociable, et, pour être certain de savoir qui financera des travaux non prévus ou de nouvelles charges, mieux vaut tout coucher noir sur blanc dans le contrat. Une des clauses les plus importantes dans un contrat en viager, surtout si le crédirentier est "jeune", est celle de l'indexation de la rente viagère.

Celle-ci détermine, en effet, l'indice officiel qui servira de base pour réévaluer ce montant chaque année. Dans la majorité des cas, il s'agit de l'indice du coût de la vie (hors tabac), mais il est possible d'en choisir un autre avec l'accord du vendeur. L'acheteur ne doit pas sélectionner des indices trop exotiques pour éviter de se retrouver dans une situation financière difficile.

REVENDRE AVANT TERME

Et il existe d'autres écueils. L'acheteur doit ainsi prendre garde à ne pas sous-estimer les montants nécessaires pour faire face à éventuel un coup dur. Pour que l'opération soit valable, il faut prévoir une enveloppe de financement suffisamment large afin de pouvoir payer un ravalement non prévu ou des travaux de rénovation parfois très importants.

Et mieux vaut, lorsqu'on devient débirentier, ne pas oublier de verser la rente. Car "la clause résolutoire", insérée dans tous les contrats de viager, permet au crédirentier de rendre la vente en viager caduque si son acheteur ne paie pas deux mensualités à la suite".

Pour éviter une telle mésaventure, la solution consiste à revendre le viager avant son terme, sur la base d'une nouvelle expertise du bien : celle-ci tiendra compte de l'espérance de vie plus courte du vendeur et de l'évolution du marché immobilier.

L'acheteur verse alors un bouquet, et devient le nouveau débirentier. Il s'engage à verser la même rente au crédirentier, et, au décès de ce dernier, récupère la pleine propriété du bien.