Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est une somme d'argent versée de manière périodique (mensuelle, trimestrielle...) à une personne appelée crédirentier, jusqu'à son décès. En échange, le crédirentier cède un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier.
Autrement dit, la rente viagère constitue une redevance à vie, déterminée dans un contrat de vente, qui permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenu régulier, souvent jusqu’à la fin de sa vie.
Fonctionnement de la vente en viager
Le rôle du bouquet
La vente en viager comprend souvent un bouquet, c’est-à-dire un capital versé comptant par l’acheteur lors de la signature. Il s'ajoute à la rente mensuelle.
La périodicité des versements
La rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement, selon les modalités fixées dans le contrat.
Un contrat aléatoire
La vente en viager est par nature aléatoire : la durée des versements dépend de la durée de vie du crédirentier. Cette incertitude empêche toute action pour lésion, même si l’acheteur profite d’un décès rapide du vendeur.
Comment est calculée la rente viagère ?
Le calcul d'une rente viagère immobilière repose sur plusieurs critères :
- La valeur du bien immobilier au moment de la vente
- L’espérance de vie du crédirentier, estimée à partir des tables de mortalité de l’INSEE
- Le rendement du capital, généralement hors inflation
- Le montant du bouquet (le cas échéant)
👉 Une réduction de la rente peut être prévue si le contrat concerne deux crédirentiers et que l’un d’eux décède.
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Attention à la rente viagère trop faible
Même si le viager est un contrat aléatoire, les tribunaux peuvent annuler une vente si la rente est manifestement dérisoire, car cela supposerait l'absence d’aléa réel.
Deux cas fréquents d'annulation :
- Lorsque la rente est inférieure ou équivalente au loyer potentiel du bien vendu
- Lorsque la rente représente un prix symbolique au regard de la durée de vie prévisible du crédirentier
La jurisprudence rappelle qu’un prix sérieux est indispensable pour assurer la validité du contrat (article 1976 du Code civil).
Quelle fiscalité pour la rente viagère ?
La fiscalité de la vente en viager distingue deux éléments :
1. Le bouquet
Le bouquet encaissé lors de la signature n’est pas imposable.
2. La rente
Les rentes viagères perçues chaque mois sont considérées comme des revenus imposables, mais elles bénéficient d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du crédirentier au moment du premier versement :
- 70 % d’abattement si plus de 70 ans
- 60 % entre 60 et 69 ans
- 50 % entre 50 et 59 ans
- 30 % si moins de 50 ans
Exemple : Un vendeur âgé de 75 ans percevant une rente de 1 000 € par mois ne sera imposé que sur 30 % de cette somme, soit 300 €.
Quel est le montant moyen d'une rente viagère ?
Le montant moyen des rentes viagères dépend du type de bien :
- 1 400 € / mois pour un appartement
- 1 040 € / mois pour une maison
💬 Selon les Notaires d’Île-de-France, la vente en viager attire surtout des retraités cherchant un complément de retraite, sans avoir à transmettre leur bien.
Conclusion : Pourquoi choisir la rente viagère ?
La rente viagère est une solution avantageuse pour les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine immobilier tout en conservant l’occupation du bien (viager occupé) ou en le libérant (viager libre). Elle représente aussi une alternative de placement pour les acheteurs recherchant des investissements à long terme.
