Qu’est-ce qu’un viager occupé ? Définition, fonctionnement et implications juridiques
Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède la nue-propriété de son bien tout en continuant à l’occuper jusqu’à son décès. Ce type de viager représente environ 95 % des transactions viagères en France, en faisant la formule la plus courante.
👉 Exemple de calcul d’un viager occupé
👉 Exemple de calcul d’un viager sur 2 têtes
Le principe du viager occupé
Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur (ou débirentier) devient propriétaire de la nue-propriété, tandis que le vendeur conserve un droit d’usage du logement. Cette occupation peut prendre deux formes juridiques distinctes :
1. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) : la formule la plus utilisée
Le droit d’usage et d’habitation, prévu aux articles 625 et suivants du Code civil, est strictement personnel au crédirentier. Ce dernier peut vivre dans le logement, seul ou avec sa famille proche, mais ne peut ni louer le bien, ni céder son droit (articles 631 et 634 C. civ.). Cette formule protège efficacement l’acheteur tout en garantissant au vendeur le maintien dans les lieux jusqu’à son décès.
➡️ Avantage pour le débirentier : pas de mise en location possible par le vendeur.
➡️ Avantage pour le crédirentier : le droit d’habiter le bien à vie, souvent étendu à l’époux survivant en cas de couple marié.
À noter : si le crédirentier quitte volontairement le logement (par exemple en raison de perte d’autonomie), il est recommandé d’ajouter une clause au contrat prévoyant une majoration de la rente viagère pour compenser la libération anticipée des lieux.
2. La réserve d’usufruit : une option plus rare et risquée pour l’acquéreur
Dans cette configuration, le vendeur conserve l’usufruit du bien, ce qui lui permet d’occuper le logement ou de le louer, conformément à l’article 595 du Code civil. L’acheteur acquiert uniquement la nue-propriété et ne pourra récupérer la pleine propriété qu’au décès du crédirentier et à l’expiration d’un éventuel bail en cours.
➡️ Inconvénient majeur : le débirentier peut devoir attendre la fin d’un bail locatif avant de récupérer le bien, ce qui limite sa maîtrise sur le logement à moyen terme.
➡️ Avantage pour le crédirentier : la possibilité de percevoir des revenus locatifs complémentaires en plus de la rente viagère.
En pratique, cette formule est peu recommandée car elle désavantage fortement l’acquéreur.
En résumé : pourquoi choisir le viager occupé ?
Le viager occupé est une solution idéale pour les seniors souhaitant améliorer leur niveau de vie tout en restant dans leur logement. Il permet à l’acheteur de préparer un investissement immobilier à long terme à un prix décoté, en contrepartie de l’occupation du bien par le vendeur.
