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Le viager et vous?

Un investissement d’avenir, humain et rentable

Aujourd’hui, 1 Français sur 10 a plus de 75 ans. D’ici 2050, la population des plus de 60 ans aura doublé, et celle des plus de 85 ans quadruplé. Dans ce contexte de transition démographique, le viager s’impose comme une solution immobilière innovante, à la fois socialement responsable et profondément intergénérationnelle.

Vendre au bon moment, acheter en toute sérénité
Le bon âge pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans : une fenêtre idéale où le bouquet et la rente sont attractifs, tout en restant maîtrisés pour l’acquéreur. Au-delà, les montants peuvent devenir trop élevés par rapport au risque estimé.

Quelques repères :

79 ans : âge moyen des vendeurs
48 ans : âge moyen des acheteurs
8 ans : durée moyenne de la rente viagère

Une solution performante mais exigeante
Le viager est un outil patrimonial puissant, mais il reste une transaction immobilière complexe, qui nécessite un accompagnement professionnel à chaque étape.

Un viager pour la vie

Quelques conseils...

EXEMPLE: VIAGER OCCUPE

PROFIL DE L'ACHETEUR

LE VIAGER => LA SOLUTION

DECOTE ou DUH

Un viager pour la vie

RENTABILITE FINANCIERE

La rentabilité annuelle de l’investissement réalisé en viager avoisine les 6 à 8 % sur une période longue, bien supérieure aux placements traditionnels comme l’assurance vie (2 %), l’investissement dans l’ancien locatif (4,5 %) ou les placements Sellier (3 %).

Les avantages fiscaux liés à la rente viagère

Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :

Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.

Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.

Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.

Ecarts de valorisations et les conséquences sur la rente viagère

Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?

Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :

1. La valeur occupée du bien

C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).

2. Le rendement attendu

Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.

3. L’espérance de vie

La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.

4. Influence offre et demande

Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.