Le calcul de la rente viagère immobilière est au cœur de toute opération de viager. Il conditionne l’équilibre économique du contrat, la sécurité juridique de la vente et la satisfaction à long terme du crédirentier (vendeur) comme du débirentier (acquéreur). Cet article présente, de manière pédagogique et structurée, les méthodes de calcul utilisées en pratique, notamment celles appliquées par les professionnels du viager patrimonial.

1. Qu’est-ce qu’une rente viagère immobilière ?

La rente viagère est la somme versée périodiquement (mensuellement ou trimestriellement) par l’acquéreur d’un bien immobilier au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier. Elle constitue, avec le bouquet éventuel, le prix de vente du bien.

La particularité du viager repose sur son caractère aléatoire : la durée de versement de la rente dépend de la longévité du crédirentier.

2. Les éléments indispensables au calcul

Le calcul de la rente viagère repose sur plusieurs paramètres essentiels :

2.1 La valeur vénale du bien

Il s’agit de la valeur de marché du bien immobilier, déterminée par expertise ou comparaison avec des ventes similaires.

2.2 Le bouquet

Le bouquet est la somme versée comptant lors de la signature de l’acte authentique. Il est librement fixé par les parties et représente généralement 20 % à 40 % de la valeur du bien.

2.3 Le type de viager

• Viager libre : le bien est immédiatement disponible pour l’acquéreur.
• Viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit.

2.4 L’âge et le sexe du crédirentier

Ces données permettent de déterminer l’espérance de vie statistique, à partir des tables INSEE ou de barèmes actuariels utilisés par la profession.

2.5 Le taux de rendement retenu

Il s’agit d’un taux financier servant à valoriser le capital converti en rente. En pratique, il se situe généralement entre 2 % et 5 % selon le profil du bien et le marché.

3. Calcul de la rente en viager libre

3.1 Détermination du capital à convertir en rente

Capital = Valeur vénale du bien – Bouquet

Exemple :

• Valeur du bien : 450 000 €
• Bouquet : 100 000 €

Capital à convertir : 350 000 €

3.2 Prise en compte de l’espérance de vie

Supposons une espérance de vie statistique de 14,3 ans (environ 172 mois).

3.3 Calcul de la rente

La rente est assimilée à une annuité financière amortissant le capital sur la durée de vie estimée :

Rente mensuelle ≈ (Capital × taux / 12) ÷ [1 – (1 + taux/12)^(-nombre de mois)]

À titre indicatif, pour un capital de 350 000 €, sur 14,3 ans, avec un taux de 3,5 %, la rente mensuelle est d’environ 2 600 €.

4. Calcul de la rente en viager occupé

Le viager occupé nécessite une étape supplémentaire : la décote liée à l’occupation du bien.

4.1 Calcul du loyer théorique

Loyer annuel théorique = Valeur du bien × taux de rendement

Exemple :

• 450 000 € × 3,5 % = 15 750 € / an

4.2 Calcul de la décote d’occupation (DUH)

Décote = Loyer annuel × espérance de vie

• 15 750 € × 14,3 ans ≈ 225 000 €

4.3 Valeur occupée du bien

Valeur occupée = Valeur vénale – Décote

• 450 000 € – 225 000 € = 225 000 €

4.4 Capital à convertir en rente

Capital = Valeur occupée – Bouquet

• 225 000 € – 100 000 € = 125 000 €

4.5 Calcul de la rente

Rente annuelle ≈ Capital / espérance de vie

• 125 000 € / 14,3 ≈ 8 740 € par an
• Soit environ 730 € par mois

5. Tableau récapitulatif

Élément	Viager libre	Viager occupé
Valeur du bien	Oui	Oui
Bouquet	Oui	Oui
Décote d’occupation	Non	Oui
Capital converti en rente	Élevé	Réduit
Montant de la rente	Plus élevé	Plus modéré

6. Points juridiques et fiscaux essentiels

6.1 L’aléa, condition de validité du viager

La rente doit être sérieuse et proportionnée. Une rente manifestement dérisoire peut entraîner la nullité de la vente.

6.2 Fiscalité de la rente viagère

La rente est imposable, mais bénéficie d’un abattement fiscal dépendant de l’âge du crédirentier au moment de la première perception :

• Moins de 50 ans : 30 %
• 50 à 59 ans : 50 %
• 60 à 69 ans : 60 %
• 70 ans et plus : 70 %

7. Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre le bouquet et la rente viagère ?

Le bouquet est la somme versée comptant au moment de la vente, tandis que la rente viagère est versée périodiquement (le plus souvent mensuellement) jusqu’au décès du crédirentier. Ensemble, ils constituent le prix de vente du bien en viager.

Le bouquet est-il obligatoire dans une vente en viager ?

Non. Le bouquet n’est pas juridiquement obligatoire. Il est toutefois très fréquent car il permet au vendeur de disposer immédiatement de liquidités et réduit le montant de la rente à verser par l’acquéreur.

Comment est déterminée l’espérance de vie utilisée pour le calcul ?

L’espérance de vie est calculée à partir de tables de mortalité officielles (INSEE) ou de barèmes actuariels reconnus. Elle ne constitue qu’une moyenne statistique et n’a aucune valeur prédictive individuelle.

La rente est-elle versée jusqu’à un âge limite ?

Non. La rente est versée à vie, quel que soit l’âge atteint par le crédirentier. C’est précisément ce caractère aléatoire qui fonde la validité juridique du viager.

Peut-on réviser le montant de la rente ?

Oui. La rente est généralement indexée sur un indice (souvent l’indice des prix à la consommation – INSEE) afin de préserver le pouvoir d’achat du crédirentier. Les modalités d’indexation sont prévues dans l’acte notarié.

Que se passe-t-il en cas de décès rapide du vendeur ?

En cas de décès précoce, l’acquéreur bénéficie de l’opération : la rente cesse d’être due. À l’inverse, une longévité supérieure aux prévisions favorise le crédirentier. Cet équilibre repose sur l’aléa, principe fondamental du viager.

La rente viagère est-elle imposable ?

Oui, mais partiellement. Seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt, selon l’âge du crédirentier lors de la première perception. À partir de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables.

Le viager peut-il être annulé pour prix insuffisant ?

Oui. Si la rente et le bouquet sont manifestement dérisoires au regard de la valeur du bien, le juge peut prononcer la nullité de la vente pour absence de prix réel et sérieux ou défaut d’aléa.

Qui paie les charges et les travaux en viager ?

En principe, en viager occupé, le crédirentier supporte les charges courantes, tandis que le débirentier prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf stipulation contraire dans l’acte.

Le viager est-il adapté pour compléter une retraite ?

Oui. Le viager constitue un outil patrimonial efficace pour transformer un actif immobilier en revenus réguliers, tout en conservant l’usage de son logement dans le cadre d’un viager occupé.

8. Appel à l’action (CTA)

Estimez votre rente viagère dès maintenant

Vous envisagez une vente en viager ou un investissement viager et souhaitez connaître le montant réel de la rente viagère correspondant à votre situation ? Une estimation précise est indispensable pour sécuriser juridiquement l’opération et en garantir l’équilibre financier.

👉 Faites réaliser une estimation personnalisée prenant en compte :

• la valeur réelle de votre bien,
• votre âge et votre situation,
• le type de viager (libre ou occupé),
• le bouquet souhaité,
• les paramètres fiscaux et patrimoniaux.

🔒 Estimation confidentielle – sans engagement

➡️ Contactez un spécialiste du viager immobilier ou utilisez un simulateur professionnel pour obtenir une première évaluation fiable de votre rente viagère.

9. Conclusion

Le calcul de la rente viagère repose sur une méthodologie rigoureuse, combinant approche financière, actuarielle et juridique. Une estimation fiable permet de sécuriser l’opération, d’assurer l’équité entre les parties et d’inscrire le viager dans une véritable stratégie patrimoniale.

Le viager demeure ainsi un outil moderne de valorisation immobilière et de financement du vieillissement, à condition d’en maîtriser parfaitement les mécanismes.

La vente en viager est une solution patrimoniale de plus en plus utilisée par les seniors souhaitant améliorer leurs revenus tout en restant dans leur logement. Souvent mal comprise, elle constitue pourtant un outil juridique sécurisé lorsqu’elle est bien encadrée.

Le principe du viager est simple : le propriétaire d’un bien immobilier, appelé crédirentier, le vend à un acquéreur, le débirentier, en échange d’un capital versé comptant (le bouquet) et d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. La durée de versement de la rente est inconnue à l’avance : c’est cet aléa qui fonde la validité du contrat.

Il existe principalement deux formes de viager. Le viager occupé est le plus courant chez les seniors. Le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement à vie, ce qui entraîne une décote sur le prix de vente. Le viager libre, plus rare, permet à l’acheteur de disposer immédiatement du bien, en contrepartie d’un prix et d’une rente plus élevés.

Vendre en viager présente plusieurs avantages majeurs pour les seniors. Tout d’abord, la rente constitue un complément de retraite régulier et sécurisé, versé à vie. Ensuite, le viager occupé permet de rester chez soi, sans déménagement, ce qui favorise le maintien à domicile. Enfin, il permet de transformer un patrimoine immobilier peu liquide en ressources financières, utiles pour financer la dépendance, des travaux d’adaptation du logement ou aider ses proches.

Le prix d’un viager dépend de plusieurs facteurs : la valeur du bien sur le marché, l’âge du vendeur, le type de viager choisi et le montant du bouquet. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée. Le bouquet, librement négocié, représente généralement entre 20 % et 40 % de la valeur du bien en viager occupé.

Sur le plan fiscal, le viager est avantageux. Le bouquet n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. La rente viagère est seulement partiellement imposable, avec un abattement d’autant plus important que le vendeur est âgé. À partir de 70 ans, seule 30 % de la rente est imposable.

Comme toute opération patrimoniale, le viager nécessite des précautions. Il est essentiel de vérifier la solvabilité de l’acheteur et de prévoir des garanties solides dans l’acte de vente. Le recours à un notaire expérimenté est indispensable pour sécuriser les droits du vendeur et anticiper les évolutions de vie (départ en maison de retraite, décès du conjoint, libération anticipée du logement).

Bien compris et bien structuré, le viager est une solution moderne et humaine pour permettre aux seniors de mieux vivre leur retraite, tout en valorisant leur patrimoine immobilier.

 

Le viager, c’est quoi ?

Vous vendez votre logement tout en continuant à y vivre. En échange, vous recevez :

• une somme d’argent immédiate (le bouquet)
• un revenu régulier à vie (la rente)

Pourquoi choisir le viager ?

• Compléter sa retraite
• Rester chez soi en toute sécurité
• Financer la dépendance ou l’aide à domicile
• Anticiper l’avenir sereinement

Est-ce sécurisé ?

Oui, si le contrat est bien rédigé. Des garanties protègent le vendeur en cas de non-paiement de la rente.

Et la fiscalité ?

• Le bouquet n’est pas imposé
• La rente est faiblement imposée après 70 ans

À qui s’adresser ?

À un notaire et, si besoin, à un conseiller patrimonial spécialisé.

FAQ – Viager et seniors

Peut-on vendre en viager et rester chez soi ?
Oui. C’est le principe du viager occupé, le plus courant.

Que se passe-t-il si je pars en maison de retraite ?
Le contrat peut prévoir une libération du bien avec revalorisation de la rente.

Le viager est-il risqué pour le vendeur ?
Non, à condition que l’acte prévoie des garanties solides et soit bien rédigé.

La rente est-elle imposable ?
Oui, mais seulement en partie, avec un abattement important selon l’âge.

Mes héritiers sont-ils lésés ?
Le viager réduit l’actif successoral, mais il permet d’améliorer votre qualité de vie de votre vivant.

Faut-il passer par un notaire ?
Oui, le viager est obligatoirement signé par acte notarié.

En résumé

Le viager est une solution adaptée aux seniors qui souhaitent concilier revenus, sécurité et maintien à domicile. Bien préparé, il constitue un véritable outil de sérénité pour l’avenir.

Viager occupé : avantages et risques pour le vendeur

Une solution pour compléter sa retraite, à manier avec précaution

Le viager occupé : principe général

Le viager occupé permet à un propriétaire senior de vendre son bien immobilier tout en continuant à l’occuper jusqu’à son décès. En contrepartie, il perçoit un capital initial (le bouquet) et/ou une rente viagère, versée régulièrement par l’acheteur, pendant toute la durée de sa vie.

Ce mécanisme est principalement utilisé comme levier de revenus complémentaires à la retraite, sans avoir à quitter son logement ni à recourir à un emprunt.

1. Les avantages du viager occupé pour le vendeur

✔ Conserver son logement à vie

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve soit un droit d’usage et d’habitation, soit un usufruit, ce qui lui garantit de rester dans son logement jusqu’à son décès. Il ne peut être ni expulsé, ni contraint de vendre, quelle que soit l’évolution de la situation de l’acheteur.

Pour un couple, la rente peut être réversible au profit du survivant, assurant ainsi une sécurité financière durable.

✔ Un complément de revenus régulier et sécurisé

La rente viagère constitue un revenu stable, versé mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Elle est généralement indexée sur un indice (souvent l’indice des prix à la consommation), ce qui permet de préserver le pouvoir d’achat du vendeur face à l’inflation.

Le notaire sécurise l’opération en inscrivant une garantie réelle (privilège de vendeur ou hypothèque) sur le bien, permettant au crédirentier de se protéger en cas de défaut de paiement de la rente.

✔ Une fiscalité avantageuse

La rente viagère n’est que partiellement imposable, selon l’âge du vendeur au moment de la vente :

• Moins de 50 ans : 70 % imposable
• De 50 à 59 ans : 50 % imposable
• De 60 à 69 ans : 40 % imposable
• 70 ans et plus : 30 % imposable

Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale, la vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière.

✔ Allègement de certaines charges patrimoniales

Une fois la vente réalisée, le bien sort du patrimoine du vendeur. Selon les clauses prévues à l’acte, le débirentier peut prendre en charge la taxe foncière et les gros travaux, ce qui réduit les dépenses à long terme du crédirentier.

2. Les risques et points de vigilance pour le vendeur

⚠ L’aléa viager : une rente dont la durée est inconnue

Le viager repose sur un principe fondamental : l’aléa. La durée de versement de la rente dépend exclusivement de la durée de vie du vendeur.

• En cas de décès prématuré, le vendeur aura perçu une rente limitée.
• En cas de longévité élevée, le viager devient très favorable au crédirentier.

Attention : l’absence d’aléa (vendeur gravement malade au moment de la vente) peut entraîner l’annulation judiciaire du contrat.

⚠ Dépendance financière à l’acheteur

Même sécurisée juridiquement, la rente suppose que l’acheteur soit solvable sur le long terme. Un défaillant peut entraîner des démarches contentieuses, longues et coûteuses.

👉 Il est essentiel de vérifier :

• la solidité financière du débirentier,
• la présence de clauses résolutoires et de pénalités en cas d’impayé.

⚠ Répartition des charges : une source fréquente de litiges

Le vendeur est souvent assimilé à un occupant à vie, proche du statut de locataire. Il conserve généralement :

• l’entretien courant,
• les charges d’occupation,
• parfois la taxe d’habitation (si applicable).

Les gros travaux et la taxe foncière relèvent en principe de l’acheteur, mais tout dépend des clauses du contrat.

👉 Une rédaction imprécise peut générer des conflits importants. Chaque poste de dépense doit être expressément prévu dans l’acte notarié.

⚠ Transmission patrimoniale impactée

Le bien vendu en viager ne fait plus partie de la succession. Les héritiers ne le récupèrent pas, ce qui peut générer des tensions familiales, voire des contestations.

Il est fortement recommandé :

• d’informer ses proches en amont,
• de vérifier l’équilibre économique de l’opération,
• de conserver toutes les expertises immobilières.

3. Comment sécuriser un viager occupé côté vendeur ?

✔ Faire estimer le bien par plusieurs professionnels
✔ Vérifier l’équilibre entre bouquet et rente
✔ Encadrer précisément la répartition des charges
✔ Choisir un indice d’indexation adapté et stable
✔ Prévoir des garanties solides en cas d’impayés
✔ Se faire accompagner par un notaire expérimenté en viager

En conclusion

Le viager occupé constitue un outil patrimonial puissant pour le vendeur, permettant de transformer un patrimoine immobilier en revenus, tout en conservant son cadre de vie. Mais il s’agit d’un contrat complexe, aux conséquences juridiques, fiscales et familiales importantes.

Un viager bien structuré est un levier de sécurité financière ; un viager mal encadré peut devenir source de litiges durables. L’accompagnement par des professionnels du droit est donc indispensable pour en tirer tous les bénéfices, sans en subir les risques.

1. Principe général du viager côté vendeur

Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé de manière fractionnée :

• un bouquet, versé comptant à la signature,
• une rente viagère, versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur.

Sur le plan fiscal, le vendeur n’est pas imposé comme s’il percevait un prix de vente classique, mais selon des règles spécifiques distinguant le bouquet, la rente et la plus-value éventuelle.

2. Fiscalité du bouquet

a) Bouquet et impôt sur le revenu

Le bouquet n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. Il est juridiquement assimilé à une fraction du prix de vente du bien immobilier, et non à un revenu.

👉 Il n’est donc ni soumis au barème progressif, ni aux prélèvements sociaux.

b) Bouquet et plus-value immobilière

En revanche, le bouquet entre dans l’assiette de calcul de la plus-value immobilière, au même titre que la valeur capitalisée de la rente.

La plus-value est calculée selon les règles classiques :

• prix de cession = bouquet + valeur vénale de la rente,
• prix d’acquisition = prix d’achat initial + frais + travaux (sous conditions).

Exonérations possibles :

• résidence principale,
• détention supérieure à 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux),
• certains cas particuliers (retraité/modeste sous conditions).

3. Fiscalité de la rente viagère

a) Rente viagère à titre onéreux (RVTO)

La rente versée au vendeur est une rente viagère à titre onéreux, dont seule une fraction est imposable, déterminée en fonction de l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.

Barème fiscal applicable (article 158, 6° CGI) :

Âge du vendeur	Fraction imposable
Moins de 50 ans	70 %
50 à 59 ans	50 %
60 à 69 ans	40 %
70 ans et plus	30 %

👉 La fraction non imposable est définitivement exonérée, car elle est réputée correspondre à un remboursement du capital.

b) Impôt sur le revenu

La fraction imposable :

• est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
• est intégrée dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers assimilés.

Il n’y a pas de prélèvement forfaitaire unique (PFU) applicable.

c) Prélèvements sociaux

La fraction imposable est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS, etc.).

4. Particularités du viager occupé

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve :

• soit un droit d’usage et d’habitation (DUH),
• soit un usufruit.

Fiscalement :

• cela n’a pas d’impact direct sur l’imposition de la rente,
• mais réduit la valeur vénale du bien, donc :
  • le bouquet est généralement plus faible,
  • la plus-value taxable est mécaniquement réduite.

👉 C’est un levier d’optimisation fiscale fréquent.

5. Viager et IFI

Le vendeur :

• n’est plus redevable de l’IFI sur le bien vendu,
• mais doit déclarer le cas échéant :
  • le capital représentatif de la rente viagère si son patrimoine taxable dépasse le seuil.

En pratique, la rente seule conduit rarement à une imposition IFI.

6. Avantages fiscaux pour le vendeur

Du point de vue du crédirentier, le viager présente plusieurs atouts fiscaux :

• absence d’imposition du bouquet,
• imposition partielle et définitive de la rente,
• possible exonération de plus-value,
• revenus réguliers fiscalement allégés,
• sortie du patrimoine immobilier taxable.

7. Points de vigilance

• L’âge retenu est celui du vendeur à la date du premier versement de la rente.
• La fiscalité est figée à vie (pas de révision du taux).
• Une mauvaise évaluation de la rente peut entraîner un redressement pour libéralité déguisée.
• Les règles peuvent varier en cas de démembrement complexe ou de pluralité de crédirentiers.

Conclusion

Pour le vendeur, le viager constitue un outil patrimonial et fiscal performant, à condition d’être correctement structuré. La combinaison d’un bouquet non imposable, d’une rente partiellement taxée et d’une possible exonération de plus-value en fait un mécanisme particulièrement adapté aux enjeux du vieillissement et de la sécurisation des revenus à long terme.

 

Illustration chiffrée de la fiscalité du viager côté vendeur (crédirentier)

Hypothèses de départ

• Vendeur : personne seule, 75 ans
• Bien immobilier : appartement
• Valeur vénale libre : 300 000 €
• Type de viager : viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH)
• Valeur du DUH (barème notarial) : 40 %
• Valeur économique cédée : 180 000 €
• Bouquet : 50 000 €
• Rente viagère : 800 € / mois (9 600 € / an)
• Entrée en jouissance de la rente : immédiate

1. Fiscalité du bouquet

• Bouquet perçu : 50 000 €
• Imposition à l’impôt sur le revenu : 0 €
• Prélèvements sociaux : 0 €

👉 Le bouquet n’est jamais imposé comme un revenu.

2. Fiscalité de la rente viagère

a) Fraction imposable

Âge du vendeur à l’entrée en jouissance : 75 ans

➡️ Fraction imposable selon le CGI : 30 %

• Rente annuelle perçue : 9 600 €
• Fraction imposable : 30 % × 9 600 € = 2 880 €
• Fraction exonérée définitivement : 6 720 €

b) Impôt sur le revenu

Hypothèse : vendeur imposé dans la tranche à 11 %

• Impôt sur le revenu : 2 880 € × 11 % = 317 € / an

c) Prélèvements sociaux

• Base : 2 880 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 495 € / an

d) Fiscalité totale annuelle sur la rente

• IR + PS = 812 € / an
• Taux effectif d’imposition sur la rente perçue :
  • 812 € / 9 600 € ≈ 8,5 %

👉 Le vendeur perçoit plus de 91 % de la rente nette de fiscalité.

3. Plus-value immobilière

a) Prix de cession retenu fiscalement

• Bouquet : 50 000 €
• Valeur capitalisée de la rente : 130 000 € (hypothèse actuarielle)

➡️ Prix de cession fiscal : 180 000 €

b) Prix d’acquisition

• Prix d’achat historique : 120 000 €
• Frais + travaux retenus forfaitairement : 15 % = 18 000 €

➡️ Prix de revient : 138 000 €

c) Plus-value brute

• 180 000 € – 138 000 € = 42 000 €

d) Abattement pour durée de détention

Hypothèse : détention du bien depuis 25 ans

• Impôt sur le revenu : exonération totale (au-delà de 22 ans)
• Prélèvements sociaux :
  • abattement partiel → base taxable ≈ 30 %

➡️ Plus-value taxable PS : 12 600 €

• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 2 167 €

👉 Aucun impôt sur le revenu, uniquement les PS.

(Si le bien avait été la résidence principale : exonération totale.)

4. IFI

• Le bien immobilier sort du patrimoine taxable
• Rente viagère à déclarer uniquement si patrimoine > 1,3 M€

👉 Aucun IFI dans la majorité des cas.

5. Lecture globale pour le vendeur

Flux perçus

• Bouquet : 50 000 € (net d’impôt)
• Rente annuelle : 9 600 €
• Rente nette après fiscalité : 8 788 € / an

Synthèse fiscale

Élément	Fiscalité
Bouquet	Exonéré
Rente	Imposée à 30 % de sa valeur
Plus-value	Faiblement taxée
IFI	Sortie du patrimoine

Conclusion opérationnelle

Cette illustration montre que le viager permet :

• de transformer un actif immobilier peu liquide en revenu régulier,
• avec une pression fiscale très modérée,
• tout en sécurisant le logement à vie.

 

FAQ – Fiscalité du viager pour le vendeur (crédirentier)

1. Le bouquet est-il imposable ?

Non.
Le bouquet n’est pas imposé à l’impôt sur le revenu, ni soumis aux prélèvements sociaux. Il est juridiquement assimilé à une fraction du prix de vente et non à un revenu.

En revanche, il entre dans le calcul de la plus-value immobilière, au même titre que la valeur capitalisée de la rente.

2. La rente viagère est-elle entièrement imposable ?

Non.
Seule une fraction de la rente est imposable, déterminée une fois pour toutes en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement.

Âge du vendeur	Fraction imposable
Moins de 50 ans	70 %
50 à 59 ans	50 %
60 à 69 ans	40 %
70 ans et plus	30 %

La fraction non imposable est définitivement exonérée.

3. La rente est-elle soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ?

Non.
La rente viagère à titre onéreux n’est pas éligible au PFU.
La fraction imposable est soumise :

• au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
• aux prélèvements sociaux (17,2 %).

4. L’âge retenu est-il celui de la signature ou du premier versement ?

C’est l’âge du vendeur au moment de l’entrée en jouissance de la rente, c’est-à-dire au premier versement effectif, qui détermine la fraction imposable.

Ce taux est figé à vie, même si la situation du vendeur évolue.

5. Le viager occupé change-t-il la fiscalité ?

Pas directement sur l’imposition de la rente.
En revanche, le viager occupé :

• réduit la valeur du bien cédé,
• diminue le bouquet et la valeur fiscale de la rente,
• réduit mécaniquement la plus-value imposable.

C’est un levier patrimonial et fiscal fréquent.

6. La plus-value immobilière est-elle due en viager ?

Oui, en principe.
La plus-value est calculée sur :

bouquet + valeur capitalisée de la rente

Mais de nombreuses exonérations existent :

• vente de la résidence principale,
• détention supérieure à 22 ans (IR) et 30 ans (PS),
• situations particulières (retraités modestes, etc.).

7. Que se passe-t-il en cas de décès rapide du vendeur ?

Fiscalement, rien n’est remis en cause :

• les rentes perçues restent valablement imposées,
• il n’y a pas de restitution fiscale,
• l’administration ne requalifie pas l’opération sauf fraude manifeste.

Le risque viager est inhérent au contrat.

8. La rente est-elle réversible au conjoint ?

Oui, si le contrat le prévoit.
En cas de réversion :

• la rente continue au profit du conjoint survivant,
• la fraction imposable dépend de l’âge du bénéficiaire initial,
• la fiscalité reste inchangée.

9. Le vendeur est-il redevable de l’IFI après la vente ?

Non sur le bien vendu.
Le bien sort du patrimoine immobilier taxable.

Seul le capital représentatif de la rente peut être pris en compte, et uniquement si le patrimoine total dépasse le seuil d’assujettissement à l’IFI (1,3 M€).

10. Peut-on cumuler viager et aides sociales ?

Oui, mais avec vigilance.
La rente viagère est considérée comme un revenu, ce qui peut :

• réduire certaines aides sous conditions de ressources,
• être prise en compte pour l’ASH ou l’APA selon les cas.

Une étude préalable est recommandée.

11. Existe-t-il un risque de requalification fiscale ?

Oui, en cas de :

• rente manifestement sous-évaluée,
• espérance de vie notoirement très réduite connue des parties,
• déséquilibre volontaire entre prix et valeur réelle.

L’administration peut alors invoquer une libéralité déguisée.

12. Le viager est-il fiscalement plus avantageux qu’une location ?

Dans de nombreux cas, oui :

• fiscalité plus légère que les revenus fonciers,
• pas de gestion locative,
• pas d’IFI sur le bien,
• revenus nets plus stables.

Mais cela dépend de l’âge, du bien et des objectifs patrimoniaux.

 

Conclusion : Demandez une analyse viager confidentielle