Avant propos : Un viager pour la vie

Les 5 principaux critères pour le calcul d'un viager sont :

1. La valeur de votre bien, c'est-à-dire le prix de marché de votre bien
2. Le bouquet
3. L' âge
4. Le sexe : homme ou femme pour le calcul de l'espérance de vie
5. Le taux de rendement ou (DUH - droit d'usage et d'habitation) d’un bien en location dans votre région, généralement entre 2 et 5% actuellement

Dans le cadre d'une vente à terme, les 3 principaux critères sont

1. La valeur de votre bien, c'est-à-dire le prix de marché de votre bien
2. Le bouquet
3. La durée, c'est à dire la période entre la date de la mise en vente et la date souhaitée de la réalisation de la vente

Pour vous aider le site a mis à votre disposition 4 simulateurs:

1. Simuler votre viager occupé
   
2. Simuler votre viager libre
   
3. Simuler votre vente à terme
   
4. Simuler un viager sans rente

Après l’inscription sur le site, qui est gratuite, vous pouvez gérer en toute liberté votre annonce : à savoir : dépôt, modification et suppression. Il vous suffira de vous connecter à votre compte. Vous êtes libre de modifier les données pour trouver le bon équilibre entre bouquet et rente viagère.

Comment est calculé une rente viagère?

La rente viagère est une somme fixe versée par l’acheteur au vendeur, en plus du bouquet jusqu’à la fin du contrat. Cette somme est définie avant la signature, elle est déterminée contractuellement selon l’article 1976 du Code Civil.

• Elle peut être versée tous les mois ou tous les trimestres. Une fois le contrat signé, il n’est pas possible de revenir sur cette rente.

Le calcul de la rente viagère

• La valeur d’une rente est estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE.
• Une baisse de la rente peut être prévue dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers et que l’un deux décède.
• La rente est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.

Exemple que vous pouvez reproduire avec le simulateur:

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16 ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50m².

• Le prix moyen de l’appartement est d’environ 450 000€
• Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 100 000€.
• La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces situé dans le 16 ^ème arrondissement à Paris est de 3.5 %.

Pour se décider, Madame XXX veut réaliser une étude sur la vente d’un viager occupé ou d’un viager libre.

1 - La rente d’un viager libre : calcul

Valeur du bien : 450 000€

Montant du bouquet souhaité : 100 000€

Valeur du montant restant à payer : 450 000 – 100 000 = 350 000€

Détermination de l'espérance de vie : 

• Source de l'information : table d’espérance de vie émise par l'Insee
• Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame XXX  est de 14,28 ans. 

La rente annuelle :

• La rente annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien / l'espérance de vie : 350 000€ / 14,28 = 24 510€ / an
• Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 24 510 € / 12 mois = 2 042€

2 - La rente d’un viager occupé : calcul 

Espérance de vie:

• Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame XXX est de 14,28 ans. 

Décote sur le bien occupé :

• Le loyer annuel libre théorique est de : 450 000 x 3,5% = 15 750 € / an (soit 1 312, 50€ / mois)
• L’espérance de vie est de 14,28 ans
• Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 15 750€ x 14,28  ans = 224 910 €
• La valeur de la décote sur le bien occupé est de : 450 000€ – 224 910 € = 225 090 €
• La valeur restant à financer après le bouquet est donc de : 225 090 € – 100 000€ = 125 090 €

La rente annuelle :

• La rente annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien / l'espérance de vie : 125 090 € / 14,28 = 8 760€
• Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 8 760 € / 12 mois  = 730 €

Comment se répartissent les charges lors d'une vente immobilière en viager ?

La vente en viager ne comprend pas de règles impératives répartissant les charges entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur). Si rien n'est précisé dans le contrat de vente, les dispositions de l'article 608 du code civil relatives aux obligations de l'usufruitier s'appliquent. Selon cet article : « l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits ». Par conséquent, le vendeur, qui s'est réservé l'usufruit jusqu'à son décès, est tenu de s'acquitter de la taxe foncière ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La réponse ministérielle cite à ce sujet les arrêts de la Cour de Cassation du 3 juin 1997 et du 1er décembre 2011 (pourvois n°95-16484 et n° 10-18066).