Exemple de calcul d’un viager libre : méthode, critères et simulation
Le viager libre est une solution patrimoniale de plus en plus prisée, notamment à Paris. Pour bien comprendre comment se calcule une rente viagère dans ce cadre, voici un exemple détaillé basé sur cinq critères fondamentaux.
Les 5 critères essentiels pour calculer un viager libre
- La valeur du bien immobilier
- Le montant du bouquet
- L’âge du crédirentier (vendeur)
- Le sexe du vendeur
- Le taux de rendement ou la rentabilité locative du bien
Cas concret : calcul d’un viager libre à Paris
Prenons l’exemple de Madame X, âgée de 75 ans, propriétaire d’un appartement de 50 m² situé dans le 16e arrondissement de Paris.
Hypothèses de départ :
- Valeur du bien immobilier : 450 000 €
- Bouquet souhaité par la venderesse : 100 000 €
- Taux de rendement locatif brut estimé : 3,5 %
Étapes du calcul de la rente viagère
1. Détermination du capital à convertir en rente
Montant à convertir en rente viagère =
450 000 € (valeur du bien) – 100 000 € (bouquet) = 350 000 €
2. Espérance de vie selon l’âge et le sexe
Selon les tables de mortalité de l’Insee, une femme de 75 ans a une espérance de vie théorique de 14,28 ans.
3. Calcul de la rente viagère annuelle
La rente est calculée comme un remboursement d’un capital avec intérêts constants :
Formule de calcul :
Mensualité = (Capital × Taux d’intérêt / 12) ÷ (1 – (1 + Taux / 12) ^ – N)
- Capital = 350 000 €
- Taux d’intérêt = 3,5 % (soit 0,035)
- Nombre d’échéances = 14,28 ans × 12 mois = 171,36 mois
Résultat :
Rente annuelle estimée ≈ 31 561 €
Rente mensuelle estimée ≈ 2 630 €
Importance d’un calcul sérieux et justifié
La rente viagère doit être justifiée et fondée sur des critères objectifs. À défaut, la vente en viager peut être annulée pour abus de faiblesse ou prix dérisoire. En moyenne, une cinquantaine de ventes en viager sont cassées chaque année par les tribunaux.
⚠️ Bon à savoir : L’espérance de vie ne se limite pas à une donnée statistique. Elle peut être influencée par l’état de santé apparent du vendeur. Même si le questionnaire médical n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé pour fiabiliser le calcul.
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Présentation des résultats :
En résumé : les points-clés du calcul d’un viager libre
- La rente viagère dépend de plusieurs critères, dont l’âge, le sexe et la rentabilité du bien.
- Le bouquet diminue le capital converti en rente.
- Le taux d’intérêt utilisé reflète la rentabilité attendue du bien.
- Un calcul rigoureux protège acheteurs et vendeurs.
(*) La formule : Mensualité = (CAPITAL 350.000 € x TAUX INTERET 3,5% / 12) / (1 – ( 1 + 3,5% TAUX INTERET / 12 ) ^ – NOMBRE ECHEANCES : 14,28 x12 )
Ici ^ signifie “exposant”.
