Acheter un bien en viager : ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

Viager occupé ou viager libre : que choisir ?

Acheter en viager, c’est opter pour une formule immobilière spécifique : le débirentier (l’acheteur) paie une partie du prix lors de la signature (appelée bouquet), puis verse une rente viagère jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur). Cette forme de transaction repose sur l'espérance de vie du vendeur : si celui-ci décède dans les 20 jours suivant la vente, le viager peut être annulé (article 1975 du Code civil).

Deux options s’offrent à l’acheteur :

• Le viager occupé : le vendeur continue d’habiter le bien jusqu’à son décès. C’est la formule la plus fréquente.
• Le viager libre : l’acquéreur dispose immédiatement du logement, qu’il peut occuper ou louer.

Comment est calculé le prix d’un bien en viager ?

Le prix d’achat en viager est basé sur la valeur vénale du bien, estimée selon les prix du marché immobilier local. Cette valeur est ensuite décotée si le bien est occupé, en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

1. Le bouquet

Le bouquet représente généralement 30 à 40 % du prix total. Il est versé comptant à la signature de l’acte notarié.

📌 Simuler un viager occupé
📌 Simuler un viager libre

2. La rente viagère

Le montant de la rente viagère dépend du bouquet versé, de l’âge du vendeur, et de l’espérance de vie estimée. Elle peut être révisable selon l’indice de l’INSEE.

🧠 Bon à savoir : En cas de non-paiement, une clause résolutoire peut permettre au vendeur de récupérer son bien.

📌 Simuler un viager sans risque
📌 Simuler un viager sans rente

Qui peut acheter un bien en viager ?

Le profil type de l’acheteur en viager :

• Un investisseur souhaitant constituer un patrimoine immobilier à long terme.
• Un particulier avec un apport modéré (30 à 40 %), mais qui souhaite étaler le coût de l’acquisition dans le temps.
• Une personne ayant une vision patrimoniale et spéculative sur l’évolution de la valeur du bien.

L’achat en viager s’apparente à un crédit entre particuliers, le vendeur jouant ici le rôle de “banquier” via le versement échelonné de la rente.

Quels sont les risques et précautions à prendre ?

Avant d’acheter un bien en viager, il est essentiel de :

• Vérifier l’état de santé du crédirentier.
• Anticiper la durée potentielle du versement de la rente.
• Étudier le régime fiscal applicable à la rente viagère.
• Se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du viager immobilier.

En résumé : les points clés avant d’acheter en viager

✅ Choisir entre viager libre ou occupé selon ses objectifs
✅ Déterminer un bouquet raisonnable
✅ Calculer une rente viagère viable
✅ Connaître ses droits et obligations (Code civil, art. 1968 à 1983)
✅ Se projeter sur le long terme et éviter les biens à faible potentiel