Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir

La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des plus-values immobilières. Pourtant, en pratique, le vendeur en viager bénéficie souvent d’exonérations spécifiques.

Qu’est-ce que la Plus-Value Immobilière en Viager ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. En viager, cette plus-value est calculée à partir du capital représentatif de la rente viagère, augmenté du bouquet éventuel, et diminuée des frais liés à la vente.

Taux d’imposition de la plus-value immobilière en viager

Lorsque la plus-value est imposable, elle est taxée à un taux global de 34,5 % (prélèvements sociaux inclus) selon la législation en vigueur (Elle varie en fonction des années).

Principales Exonérations de la Plus-Value en Viager

1. Exonération pour la résidence principale

Le vendeur en viager est exonéré si le bien vendu constitue sa résidence principale au moment de la vente. En cas de déménagement avant la vente, un délai de vente raisonnable est toléré (en général un an, voire 2 ans pour les personnes âgées entrant en maison de retraite), sous conditions de ressources.

2. Vente d’un bien autre que la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien secondaire ou loué peut être exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente. Cette exonération s’applique uniquement à la part du prix réinvestie dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.

3. Exonération pour retraités et invalides

Les vendeurs titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité (2e ou 3e catégorie) peuvent bénéficier d’une exonération, sous conditions de ressources fiscales et à condition de ne pas être soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Comment Calculer la Plus-Value Imposable en Viager ?

Prix de cession en viager

Le prix de cession retenu est égal au capital représentatif de la rente viagère, augmenté du bouquet versé à la signature, hors intérêts. Le vendeur peut déduire les frais liés à la vente (commissions, diagnostics, etc.). En cas d’indivision, chaque indivisaire calcule sa part au prorata de ses droits.

Prix d’acquisition

• Acquisition classique : prix d’achat majoré des frais d’acquisition (notaire, commissions, TVA, etc.) et des travaux réalisés, ou forfaitairement de 7,5 % si non justifiés. Pour une revente plus de 5 ans après l’acquisition, un abattement forfaitaire de 15 % peut s’appliquer.
• Acquisition par succession ou donation : la valeur retenue est la valeur vénale au moment de la transmission, majorée des frais fiscaux.
• Acquisition en viager : le prix d’acquisition correspond au total stipulé dans l’acte (capital de la rente + bouquet), avec des modalités spécifiques selon que la revente intervient avant ou après le décès du crédirentier.

Conclusion

La fiscalité des plus-values immobilières en viager est complexe et dépend de plusieurs facteurs : nature du bien, situation du vendeur, conditions de la vente et calcul précis du prix de cession et d’acquisition. Pour optimiser la fiscalité, il est conseillé de bien vérifier les exonérations possibles et de faire appel à un professionnel.