Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?

• Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

Le contrat de vente en viager repose sur le principe suivant : l’acheteur (le débirentier) acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur (le crédirentier) perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité est cependant très particulière qu’il s’agisse en matière de revenus, de plus-value ou d’IFI.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes viagères versées. L’âge et le sexe du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier. La table de mortalité est utilisée pour calculer la rente viagère.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

• Quelle est la fiscalité pour un viager?

Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente viagère n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du créditrentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le créditrentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

• 70% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans

• 50% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans inclus

• 40% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans inclus

• 30% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de plus de 69 ans

IFI (Impôt sur la fortune immobilière)

Avec l'IFI, chacun déclare, selon barème ci-après, la valeur vénale réelle des biens immobiliers appréciée au 1er janvier de N+1 pour l'année N. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date.    

    Âge de l'usufruitier        Valeur de l'usufruit    Valeur de la nue propriété

• Moins de 21 ans                  90%                              10%

• De 21 à 30 ans                     80%                              20%

• De 31 à 40 ans                     70%                              30%

• De 41 à 50 ans                     60%                              40%

• De 51 à 60 ans                     50%                              50%

• De 61 à 70 ans                     40%                              60%

• De 71 à 80 ans                     30%                              70%

• De 81 à 90 ans                     20%                              80%

• A partir de 91 ans               10%                               90%

Source: Article 669 du Code général des impôts

Impôts locaux :

• La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.
• La taxe d'habitation doit être acquittée par l’occupant. 

Plus-values :

• Le vendeur (crédirentier) bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur (crédirentier) bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.