Le concept de viager n'a rien de nouveau. Cette opération qui consiste à acheter un bien en payant tout d'abord un bouquet puis une rente viagère mensuelle jusqu'à la mort de l'acquéreur a des adeptes de longue date. Et, depuis quelque temps, on voit même apparaître un certain nombre de fonds spécialisés dans le viager. Or si les professionnels de la gestion s'y intéressent, c'est que ce type d'investissement a retrouvé une certaine attractivité. Quels sont ses atouts ? 

Une offre aujourd'hui plus abondante et plus abordable

S'il n'y a pas de chiffres officiels dans ce domaine, les spécialistes s'accordent pour dire que l'offre augmente. En cause : l'allongement de l'espérance de vie et la baisse du pouvoir d'achat des retraités qui sont de plus en plus nombreux à rechercher ainsi un complément de revenus. Cette augmentation de l'offre est propice aux acquéreurs : alors qu'auparavant la plupart des biens à vendre se situaient dans l'Ouest parisien, et affichaient des tarifs souvent dissuasifs, désormais, on peut trouver des appartements ou même des maisons en viager sur l'ensemble du territoire. Et beaucoup plus abordables. Exemple : cette maison de 90 mètres carrés située à Toulouse. Le bouquet est de 90 000 euros. Auxquels s'ajoute une rente mensuelle de 900 euros par mois. Ou celle-ci, en Vendée, 32 000 euros plus une rente mensuelle de 400 euros. 

Il faut dire que la baisse des prix a aussi touché le secteur du viager... "Mais attention, prévient Dominique Charrier, de l'Institut national du viager, une agence spécialisée sur ce segment. Dans certaines petites villes, les prix ne sont pas près de remonter. A moins d'avoir l'intention de s'installer à terme dans le bien en question, mieux vaut se concentrer sur les grandes agglomérations ou le bord de mer." 

Un investissement fiscalement neutralisé

Avantage certain dans un contexte où la fiscalité immobilière ne cesse de s'alourdir, le viager reste un sanctuaire. Schématiquement, les loyers que l'on percevrait en achetant un bien classique sont en quelque sorte déduits du prix d'achat. Et du coup, sans loyer, pas de fiscalité ! Une solution idéale pour les personnes fortement imposées... et qui en ont les moyens. En effet, le bouquet, qui représente la plupart du temps 20 à 30 % de la valeur vénale du bien, doit être payé cash. 

Et ensuite, il faut être en mesure de faire face au versement d'une rente viagère, parfois élevée, tout en ayant peut-être à acquitter son propre loyer ou une mensualité à payer. 

Une plus-value réelle... mais pas sans risque

Mais, à la sortie, le bénéfice est indéniable : "Généralement, on considère que si le vendeur a une espérance de vie normale, le montant du bouquet et des rentes additionnées correspond à la moitié de la valeur réelle du bien", estime Dominique Charrier. Une telle plus-value n'est évidemment pas acquise sans risque. A commencer par celui que le vendeur vive plus longtemps que prévu... Voire plus longtemps que son acquéreur. "Pour protéger ma famille, j'ai souscrit une assurance décès, qui permettra à ma femme ou à mes enfants d'assurer le versement de la rente pendant au moins une dizaine d'années", explique Jean-Paul, qui en est à son troisième achat de ce type. 

Un impératif toutefois : si vous avez finalement du mal à honorer cette rente, ou si vous avez besoin de récupérer le capital investi dans le bouquet, il faudra revendre avant d'être pris à la gorge ­ tout en sachant que ce type de transaction prend généralement une bonne année. Car au bout de deux mois sans avoir honoré la rente, la vente serait tout simplement annulée, sans que vous puissiez récupérer tout ou partie des sommes versées. Têtes en l'air... s'abstenir !