Le viager immobilier, la solution à tous les problèmes

Marc FIORENTINO dit : "Je vais vous faire une confidence : j'ai une conviction profonde depuis quelques années, avec un raisonnement qui paraît imparable, et pourtant rien ne se passe. La raison de mon trouble ? Le viager. Le viager me paraît être la solution à tous les problèmes de la France, ou presque.

Une immense partie du patrimoine immobilier des ménages est en effet « stérilisée » économiquement : elle appartient à des seniors qui, en plus, ont un besoin croissant de revenus du fait de la baisse des taux de rémunération de leur épargne et de la baisse de leurs retraites. La solution pour les seniors propriétaires semble donc évidente : mettre leur résidence principale en viager et toucher une rente viagère en plus d'un bouquet, capital versé à la signature du deal. Pour l'économie française dans son ensemble, cette injection de cash provoquerait un formidable boom de la consommation, et donc de la croissance. Seulement voilà, le viager ne décolle pas. Le nombre de transactions reste très confidentiel. Peu de seniors mettent leurs biens en viager, probablement encore traumatisés par la prestation de Michel Serrault dans le film de Pierre Tchernia. Peu d'investisseurs s'y intéressent, malgré l'apparition de fonds mutualisés spécialisés. Le gouvernement devrait se pencher sur ce sujet à plusieurs centaines de milliards d'euros, et réfléchir à un moyen de booster cette solution miracle qu'est le viager en créant, peut-être, une incitation fiscale, carotte suprême pour tous les placements-vedettes en France."

Source :  CHALLENGES N °483 - 23 JUIN 2016  Marc FIORENTINO

Alors : le viager un bon investissement ?

La personne décide de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d'une rente garantie à vie (la "rente viagère") et d'un capital initial (le "bouquet"). Elle peut choisir de rester dans son logement (viager occupé, 95% des ventes) ou de le laisser libre (viager libre). Le viager occupé est le plus intéressant parce qu'il y a une décote d'occupation, calculée sur le prix de vente du bien.

Gagnant - gagnant

La valeur du bien se calcule selon plusieurs paramètres : la valeur du bien, l'espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible), l'occupation ou non, et enfin le type de rente souhaitée. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

A quel âge ?

Il n'y a pas d'âge minimum ni maximum pour vendre en viager. C'est plus intéressant d'acheter le bien d'un vendeur jeune, car la décote est plus forte. Le viager reste de toute façon un bon placement immobilier, grâce à la décote bien sûr, mais aussi parce que cela évite d'emprunter. Par ailleurs, lorsqu'il y a un occupant, cela signifie ni frais de gestion locative, ni revenus fonciers à déclarer. 

On estime que 12.000 biens immobiliers en viager sont à acheter en France. Il y a plus d'offres que de demandes. Aujourd'hui, on compte 3.000 à 5.000 ventes par an, soit 1% du marché de l'immobilier. D'ici à 20 ans, ce taux devrait passer à 5%.