Acheter ou vendre un bien immobilier en viager, une bonne idée?

Avec la chute des taux d'intérêt, de nombreux retraités voient fondre leurs revenus complémentaires. Une solution: vendre son logement en viager occupé et ainsi toucher une rente, tout en restant chez soi jusqu'à la fin de ses jours.

La vente en viager, dernier recours pour les personnes sans ressources et sans enfants ? Cette image subsiste et n'est pas totalement contraire à la vérité. Pourtant, voilà une génération déjà que la pratique s'est franchement élargie et on assiste à présent à un nouvel élan, en réponse au rendement insignifiant des placements à revenu fixe.  Beaucoup de seniors grignotent aujourd'hui leur épargne à cause de la fonte des rendements mobiliers. Ils en arrivent à envisager une vente en viager, une démarche qui ne les avait pas effleurés jusqu'ici.  Autre changement, dans la foulée :  Le tabou de l'héritage n'est plus le même. Une telle opération se fait en général après discussion avec les enfants et avec leur accord. "

• Paiement différé

Certes, la vente en viager demeure marginale. Toutefois, le profil des intervenants s'est modifié :  Depuis un an et demi environ, une nouvelle catégorie d'acteurs anime le marché, tant du côté des vendeurs que des acheteurs . Alors que la palette des vendeurs s'est élargie à des personnes qui bénéficiaient de revenus fort corrects, l'évolution est plus nette encore du côté des acheteurs : les " financiers purs et durs " cèdent souvent la place à des investisseurs prudents qui recherchent un rendement correct.  Des couples dans la quarantaine, avec enfants, qui choisissent l'immobilier plutôt que les obligations pour épargner ou placer le produit d'un héritage. Quel intérêt une telle famille trouve-t-elle à acheter en viager ? Le paiement différé ! Quand on n'a pas encore accumulé beaucoup de capital et qu'on a toujours la charge d'un prêt hypothécaire pour son logement, mais qu'on dispose par ailleurs d'un revenu assez confortable, le viager peut sembler plus attrayant qu'un achat classique, qui obligerait à souscrire un nouvel emprunt.

En effet, le principe du viager consiste à acheter un bien moyennant une mise de départ (pas obligatoire), appelée " bouquet ", qui ne représente en principe qu'une fraction de la valeur de ce bien. Le solde est payé sous la forme d'une rente viagère mensuelle indexée. Le prix total est évidemment très différent suivant qu'il s'agit d'un viager libre, c'est-à-dire quitté par le vendeur, ou occupé par lui.

Le viager se caractérise juridiquement par l'existence d'un aléa, ou incertitude : la durée de vie du vendeur.

• On fait ce qu'on veut...

Si le principe du viager est bien codifié, les parties peuvent choisir des modalités d'application très diverses, ce qui entraîne des disparités surprenantes au niveau des conditions financières affichées. On fait théoriquement ce qu'on veut, soit, mais il faut tenir compte des exigences du marché. Il n'est pas rare que le vendeur souhaite un gros bouquet, pour rembourser un prêt ou faire une donation à un enfant. Ceci rebute toutefois de nombreux acheteurs, pour qui le viager est synonyme de mise de fonds restreinte.

Encore faut-il aussi que ni l'espérance de vie du vendeur, ni la rente ne soient trop élevées.  L'élément de base des calculs est clairement l'âge du vendeur . Or, il arrive que les vendeurs hésitent longuement et se décident finalement trop tard. Résultat : la rente devient assez élevée et il est plus difficile de trouver un acheteur.

• Conclusion : à 60 ans, c'est trop tôt, et à 90 ans, c'est trop tard.

... dans certaines limites

Telles sont quelques contraintes imposées par le marché. Il en est une autre : le prix de vente doit correspondre à la réalité économique, sous peine de redressement par l'administration s'il n'y a pas déjà eu, pour cette raison, annulation par le notaire. On aura relevé au passage que le viager diffère fortement d'une vente classique dans la mesure où il est très difficile, pour le vendeur comme pour l'acheteur, de vérifier les conditions proposées. Aussi vrai que chaque contrat est un cas particulier faisant intervenir des paramètres divers.

C’est la raison du site de proposer des outils de simulation pour calculer un viager occupé  pour calculer un viager libre ou pour un viager sans rente afin d’aider le crédirentier et le débirentier dans ses réflexions.

Cet avertissement au sujet du juste prix vaut tout particulièrement en cas de donation déguisée. Même si la pratique est en chute libre, vu la fiscalité aujourd'hui avantageuse visant les donations. Il n'était pas rare, dans un tel schéma, que la rente soit trop basse, ou encore que son paiement devienne de plus en plus irrégulier, de commun accord entre une tante et son neveu, par exemple.  Avec une possible conséquence dramatique : si la tante est mise sous administration provisoire, l'administrateur va probablement annuler la vente sur base de cette situation . Le neveu peut alors perdre toutes les sommes déjà déboursées.

Que se passe-t-il quand le vendeur quitte son logement pour entrer en maison de repos, une situation évidemment très fréquente ? Il peut le mettre en location, ou en céder l'occupation à l'acheteur moyennant compensation. Cet abandon d'usufruit sera rétribué par le versement soit d'un capital, soit d'une (nouvelle) rente. Ceci peut être convenu dès le départ ou discuté au moment même.

• Précautions indispensables

Une des caractéristiques essentielles du viager est de rendre l'immobilier " liquide ". Or, ce qui est liquide peut être dépensé. Ceci permet de déshériter ses enfants sans trop de mal, c'est bien connu, même si les ventes relevant clairement de cette volonté sont rares, soutiennent sans surprise les professionnels. Il n'est pas rare d'observer une situation inverse : vendre son logement en viager constitue alors une protection contre des enfants qui, souvent poussés dans le dos par leur conjoint, envisagent de mettre la main sur le logement après avoir mis le(s) parent(s) sous administration provisoire.

La vente en viager impose de toute manière des garanties et une grande vigilance à propos du paiement de la rente. L'acte contiendra donc une clause résolutoire permettant d'annuler la vente si l'acheteur omet le paiement de la rente pendant un ou deux mois, et en dépit d'un rappel. Et deux précautions valent mieux qu'une, dès lors à l'acte de vente une stipulation conventionnelle en vertu de laquelle le vendeur a le droit, dans une telle situation, de garder tant le bouquet que les rentes déjà versées, à titre de dédommagement.