Immobilier : Pourquoi le viager a de l’avenir face au vieillissement de la population
Avec environ 8 000 transactions par an, le viager immobilier ne représente encore qu’une infime part du marché de l’ancien (moins de 1 %). Pourtant, ce modèle de vente atypique connaît une croissance annuelle de près de 6 % et suscite un intérêt croissant, tant chez les investisseurs que chez les seniors.
Le viager, une réponse concrète aux besoins des retraités
Si le viager et ses déclinaisons (comme le démembrement de propriété, entre nue-propriété et usufruit) gagnent du terrain, c’est parce qu’ils répondent à une nécessité croissante pour les personnes âgées. Les premiers baby-boomers atteignent désormais les 70 ans. En parallèle, les pensions de retraite stagnent, les dépenses de santé augmentent et le risque de dépendance devient une inquiétude majeure.
Dans ce contexte, le viager permet aux seniors propriétaires de leur logement – soit plus de 70 % des 60-74 ans – de dégager un capital immédiat (le bouquet) et/ou une rente viagère mensuelle pour compléter leurs revenus.
Financer la dépendance grâce au viager
Alors que la prise en charge de la dépendance reste largement à la charge des familles – le « cinquième risque » de la Sécurité sociale, promis mais jamais concrétisé – le patrimoine immobilier des retraités constitue un levier de financement. Grâce à des solutions patrimoniales comme le viager, les seniors peuvent améliorer leur niveau de vie, financer des services à domicile ou entrer en EHPAD sans épuiser leurs économies.
Un contexte démographique porteur pour le marché du viager
Selon l’Insee, la France métropolitaine comptera 70 millions d’habitants en 2050, dont près d’un tiers âgés de 60 ans ou plus. Le nombre de personnes de plus de 85 ans sera multiplié par quatre, passant de 1,4 million aujourd’hui à 4,8 millions à l’horizon 2050. Cette évolution démographique rend inévitable la reconfiguration des modèles de financement de la retraite et de la dépendance.
Des retraités massivement propriétaires
Aujourd’hui, près de 75 % des ménages de plus de 60 ans sont propriétaires d’au moins un bien immobilier. Et 65 % des plus de 65 ans ont terminé de rembourser leur crédit. Ce capital immobilier dormant constitue une opportunité économique : vendre en viager permet de monétiser son patrimoine tout en continuant à vivre chez soi, un argument clé pour de nombreux seniors.
Conclusion
Le viager immobilier n’est plus une niche confidentielle. Porté par les enjeux du vieillissement, de la dépendance et de la valorisation du patrimoine des retraités, il devient une solution pragmatique, humaine et financièrement pertinente. Dans un marché immobilier en mutation, le viager a – plus que jamais – de beaux jours devant lui.
