Viager immobilier : vive la vie de rentier !
Qu’est-ce que le viager ? Une technique patrimoniale trop méconnue
Lorsqu’on évoque le viager, la vente immobilière en viager vient immédiatement à l’esprit. Pourtant, ce mécanisme couvre un champ beaucoup plus large que l’immobilier.
En réalité, il existe deux formes principales de viager :
- Le viager immobilier, le plus connu,
- Le viager financier, souvent utilisé dans le cadre de l’assurance-vie.
Le droit viager désigne aussi, en droit civil, le droit au logement à vie du conjoint survivant. Bref, avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre quel type de viager vous intéresse… et ce qu’il peut vous rapporter.
Le viager : une tradition patrimoniale ancienne
Le viager a de tout temps séduit investisseurs et écrivains. En 1768, Voltaire écrivait à la marquise du Deffant :
"Je vous avais conseillé de vivre, uniquement pour faire enrager ceux qui vous paient des rentes viagères."
La pratique du viager existait déjà dans la Rome Antique, mais ce n’est qu’en 1804 que le Code civil l’encadre via les articles 1968 à 1983, sous le nom de contrat de rente viagère.
À noter :
Selon l’article 1968 du Code civil, une rente viagère peut être constituée :
- contre une somme d’argent,
- contre un bien mobilier ou immobilier.
C’est ainsi qu’est née la vente en viager immobilier (ou viager occupé ou libre), mais aussi le viager financier, moins connu, utilisé dans les placements en assurance.
Le viager immobilier : vendre sans quitter son logement
Prenons un exemple : Ghislaine, 75 ans, vit seule dans un joli village. Sa petite retraite ne lui permet pas de profiter pleinement de la vie. Lorsqu’un voisin agent immobilier lui parle du viager occupé, une solution s’offre à elle : vendre son bien tout en continuant à y vivre, et toucher une rente à vie.
C’est le principe du viager :
- Le vendeur (crédirentier ou rentier) cède son bien,
- L’acquéreur (débirentier) paie une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
Mais attention : l’aléa est central. L’acheteur ne sait jamais à l’avance combien de temps il versera la rente. Cela donne parfois lieu à des situations cocasses, comme dans le célèbre film "Le Viager" avec Michel Serrault et Michel Galabru, ou l’histoire réelle de Jeanne Calment, vendant son appartement en viager… à 90 ans, pour vivre jusqu’à 122 ans !
Viager avec ou sans bouquet : quelles différences ?
La vente en viager se formalise devant notaire. Le prix se compose :
- d’un bouquet (capital initial payé à la signature),
- et d’une rente viagère mensuelle.
Trois cas de figure :
- Viager avec bouquet : la formule la plus fréquente.
- Viager sans bouquet : la rente est alors plus élevée.
- Viager sur deux têtes : la rente continue au profit du conjoint survivant.
Selon l’article 1976 du Code civil, la rente doit avoir un caractère sérieux, c’est-à-dire cohérent avec la valeur du bien et l’espérance de vie du vendeur.
Comment est calculé le prix d’un viager ?
Le prix de vente d’un bien en viager repose sur plusieurs paramètres :
- Valeur du bien libre sur le marché immobilier.
- Durée estimée de versement de la rente, selon des tables d’espérance de vie.
- Occupation du bien :
- Viager occupé : le vendeur reste dans le logement.
- Viager libre : l’acheteur en prend possession immédiatement.
À savoir :
- Le prix total est une projection tenant compte de l’aléa de la durée de vie.
- La rente peut être indexée annuellement selon le taux de majoration des rentes viagères, fixé par la loi de finances.
Conclusion : le viager, une vraie stratégie de retraite
Le viager immobilier est bien plus qu’une solution alternative : c’est une stratégie patrimoniale, utile pour augmenter ses revenus à la retraite, tout en préservant son cadre de vie.
Encore faut-il bien comprendre le fonctionnement juridique et financier du viager, pour savoir si ce pari sur l’avenir vous convient.
