Le financement d’un viager par crédit immobilier : un vrai défi

Pourquoi les banques sont-elles réticentes ?

Les établissements bancaires sont généralement réticents à financer un achat en viager. La raison principale ? Le privilège du vendeur viager prévu à l’article 2103 du Code civil. En cas de défaut de paiement, le vendeur est prioritaire sur la revente du bien, et non la banque. Cela prive cette dernière d’une garantie hypothécaire de premier rang, comme dans un crédit immobilier classique.

Les conditions pour obtenir un crédit immobilier en viager

Malgré les réticences, certaines banques peuvent accepter de financer un achat en viager sous conditions. Voici les principales garanties exigées :

1. Posséder un bien immobilier en garantie

Si l’acheteur est déjà propriétaire d’un autre bien immobilier, il peut le mettre en hypothèque pour garantir le prêt.

2. Fournir une caution solidaire

Une caution personnelle et solidaire, émanant d’un tiers solvable, peut rassurer la banque.

3. Obtenir une cession de rang du vendeur

Il est parfois possible de négocier avec le vendeur une cession de rang, permettant à la banque d’être prioritaire en cas d’impayés. Cette option reste rare, car elle diminue la protection du vendeur.

4. Apporter des garanties financières alternatives

Des contrats d’assurance-vie, d’épargne salariale, ou des parts de société peuvent être utilisés comme garantie pour rassurer la banque.

Conclusion : un investissement avant tout

Le viager immobilier est avant tout un investissement à long terme, et non un achat classique. C’est pourquoi son financement est plus difficile à obtenir qu’un crédit immobilier standard. L’acheteur doit anticiper son plan de financement et souvent mobiliser ses propres actifs pour concrétiser l’opération.