Charges de copropriété en viager : qui paie quoi ?

Viager et copropriété : une répartition des charges parfois complexe

Dans une maison individuelle, la répartition des charges entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur) est généralement simple : l'occupant du logement assume les charges courantes telles que l’eau, l’électricité ou le chauffage.

Mais lorsque le bien vendu en viager est un appartement en copropriété, la situation se complique. Le syndic de copropriété émet des appels de charges trimestriels. Il est donc essentiel de savoir qui doit payer quoi.

👉 À retenir : en l'absence de clause contraire dans l’acte de vente, les règles applicables à un droit d’usage et d’habitation sont similaires à celles d’un usufruit.

Viager occupé : qui paie les charges en copropriété ?

Lors d'une vente en viager occupé, le crédirentier continue d’occuper le logement. La répartition des charges est alors régie par les articles du Code civil, sauf mention spécifique dans l’acte notarié.

Répartition légale des charges :

• 💡 À la charge du crédirentier (occupant) :
  • Charges courantes de copropriété
  • Dépenses d’entretien
  • Petites réparations
  • Taxe d’habitation
• 🏗️ À la charge du débirentier (acquéreur) :
  • Gros travaux (gros-œuvre, ravalement...)
  • Travaux relevant de l’article 606 du Code civil
  • Taxe foncière

Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic, informé de la vente en viager, doit adapter les appels de fonds :

• Il facture les charges locatives au crédirentier.
• Il adresse les charges de copropriété liées aux gros travaux au débirentier.

Solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire ?

En principe, aucune solidarité n’existe entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Toutefois, certains règlements de copropriété peuvent prévoir une solidarité pour le paiement des charges. Cette clause est valide juridiquement, comme l’a confirmé la Cour de cassation (Civ. 3e, 30 nov. 2004, n° 03-11201).

Viager libre : des charges intégralement à la charge du débirentier

En cas de viager libre, le crédirentier quitte définitivement les lieux. Le débirentier, acquéreur et nouvel occupant, devient pleinement responsable :

• Paiement intégral des charges de copropriété
• Entretien et réparations de l’immeuble
• Impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation)

💡 Important : le viager libre équivaut à une pleine propriété immédiate, tant en termes de jouissance que d’obligations.

En résumé : tableau de répartition des charges selon le type de viager