Viager - Immobilier - Placement : VIP
Un investissement d’avenir, humain et rentable
📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER

Les atouts du viager en 5 points
✅ Les 5 avantages de l'achat en viager : pourquoi investir dans l’immobilier viager ?
Acheter un bien en viager est une solution intelligente dans un contexte de vieillissement de la population et de réforme des retraites. Ce mode d’investissement immobilier reste encore méconnu mais présente de nombreux atouts pour les acquéreurs à moyen et long terme.
1. 📌 Une acquisition immobilière à prix ré...

Le viager a de beaux jours devant lui !
Immobilier : Pourquoi le viager a de l’avenir face au vieillissement de la population
Avec environ 8 000 transactions par an, le viager immobilier ne représente encore qu’une infime part du marché de l’ancien (moins de 1 %). Pourtant, ce modèle de vente atypique connaît une croissance annuelle de près de 6 % et suscite un intérêt croissant, tant chez les investisseurs que chez les seniors.
Le via...

Immobilier : avez-vous pensé à vendre en Viager ?
Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?
Pourquoi vendre en viager ?
La vente en viager est une solution intéressante pour les propriétaires souhaitant obtenir un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. C’est un outil patrimonial souvent méconnu, mais qui peut s’avérer très avantageux, notamment pour les seniors.
Le contrat de vente en viager repose su...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
REGLES FISCALES

Succession - Viager libre ou occupé
Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?
La vente en viager soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en cas de décès du crédirentier ou du débirentier. Voici les principaux impacts sur la succession et le paiement de la rente viagère.
Décès du crédirentier : extinction ou réversion de la rente
Lorsque le crédirentier décède, le versement de la rente viagère prend fin ...

Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de la taxe foncière.
- Débirentier redevable : dans le cas d’un viager libre, ou si le crédirentier ne conserve qu’un simple droit d’usage et d’habitation, c’est l’acquéreur (le débirentier) qui doit s’acq...

Plus-value
Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir
La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des plus-values immobilières. Pourtant, en pratique, le vendeur en viager bénéficie souvent d’exonérations spécifiques.
Qu’est-ce que la Plus-Value Immobilière en Viager ?
La plus-value immobilière corres...
RENTABILITE FINANCIERE
La rentabilité annuelle de l’investissement réalisé en viager avoisine les 6 à 8 % sur une période longue, bien supérieure aux placements traditionnels comme l’assurance vie (2 %), l’investissement dans l’ancien locatif (4,5 %) ou les placements Sellier (3 %). socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER

Exemple: explications du calcul du viager occupé
Exemple de calcul pour un viager occupé : méthode et simulation chiffrée
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du crédirentier (vendeur)
- Sexe du vendeur
- Taux de rendement locatif ou valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH)
Simula...

Exemple: calcul viager libre ou simulation d'un viager libre
Exemple de calcul d’un viager libre : méthode, critères et simulation
Le viager libre est une solution patrimoniale de plus en plus prisée, notamment à Paris. Pour bien comprendre comment se calcule une rente viagère dans ce cadre, voici un exemple détaillé basé sur cinq critères fondamentaux.
Les 5 critères essentiels pour calculer un viager libre

Exemple d'un viager sans risque ou d'une vente a terme
Exemple d’un Viager Sans Risque ou d’une Vente à Terme Sécurisée
Découvrez comment vendre votre bien immobilier en viager sans rente ou en vente à terme, tout en bénéficiant de revenus garantis et d’une tranquillité de gestion. Ce type de vente peut représenter une solution idéale pour les seniors souhaitant anticiper leur avenir tout en valorisant leur patrimoine.
Les 4 critères clés pour un viag...
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Droit viager du logement
Le droit viager du logement : définition, conditions et droits du conjoint survivant
Le droit viager du logement, prévu par l’article 764 du Code civil et l’article 765-1, est une règle successorale qui protège le conjoint survivant lors du décès de son époux(se).
Qu’est-ce que le droit viager du logement ?
Le droit viager du logement permet au conjoint survivant de continuer à vivre dans la réside...

Droit viager au logement du conjoint survivant
Un an pour manifester sa volonté de bénéficier du droit viager au logement
Le conjoint survivant dispose d’un délai d’un an à compter du décès de son époux pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement, conformément aux articles 764 et 765-1 du Code civil. Ce droit lui permet de conserver l...

Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère, le vendeur (appelé crédirentier) cède la propriété de son bien à un acheteur (débirentier), qui ne pourra parfois l’occuper qu’après son décès.
Ce mé...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER

PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: UNE SOLUTION
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier. Il permet à un propriétaire, souvent senior, d’obtenir un capital ou des versements périodiques sans avoir à vendre son logement. Le remboursement s’effectue uniquement au décès de l’emprunteur, ...

Renonciation onéreuse au droit d’usage et d’habitation (DUH) en viager sans rente : définition, calcul, barème et clauses contractuelles
Lorsqu’un bien immobilier est vendu en viager sans rente (uniquement avec un bouquet), le vendeur, appelé crédirentier, conserve généralement un droit d’usage et d’habitation (DUH) lui permettant de vivre dans le logement sa vie durant.
Mais si ce vendeur décide de quitter le logement de manière anticipée, il peut renoncer à ce droit en échange d’une compensation financière appelée indemnité de r...
BELGIQUE : 5 choses à savoir sur la vente en viager
Vente en viager en Wallonie : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
De plus en plus de personnes s’intéressent à la vente en viager comme solution de transmission de patrimoine ou de complément de revenus à la retraite. Pourtant, nombreux sont ceux qui hésitent encore à franchir le pas. Depuis le 1er janvier...
🚀 Pourquoi choisir le viager ?
Pour le vendeur : un complément de revenus sûr, tout en restant chez soi.
Pour l’acheteur : un investissement immobilier progressif et rentable, adapté au temps long.
Pour la société : une réponse concrète au défi du vieillissement.
👉 Le viager n’est pas seulement un placement financier.
C’est un engagement humain, solidaire et durable, au cœur des enjeux de demain.
VOCABULAIRE DU VIAGER

Bouquet
🌿 Bouquet en viager : Définition, calcul et fiscalité
✅ Qu’est-ce que le bouquet en viager ?
Le bouquet est une somme versée comptant par l’acheteur (appelé débirentier) au vendeur (crédirentier) lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Bien qu’il soit facultatif, le bouquet est très courant car il permet au vendeur de recevoir un capital immédiat, souvent utile pour faire face à d...

Nue-propriété
Nue-propriété et viager : une solution d’investissement immobilier avantageuse
Qu’est-ce que la nue-propriété en immobilier ?
La nue-propriété est un droit réel immobilier qui permet à son titulaire, le nu-propriétaire, de disposer d’un bien (le vendre ou le transmettre), sans en avoir l’usage ou la jouissance. Ces deux derniers droits – l’usage et la perception des revenus locatifs – appartiennen...

Décote ou Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH
Décote en viager occupé et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : définition, calcul et exemple chiffré
Qu’est-ce que la décote ou DUH en viager occupé ?
Dans le cadre d’un viager occupé, le droit d’usage et d’habitation (DUH) permet au vendeur (appelé crédirentier) de continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à son décès. Ce droit entraîne une décote de la valeur du bien immobilier, car l’acquér...