Viager - immobilier - Placement VIP
Un investissement d’avenir, humain et rentable
📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un mĂŞme bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
Viager : Les atouts d'un placement oublié
Les nombreux atouts d’un placement oublié : le viager
Le viager immobilier reste une niche (environ 6.000 et 8.000 transactions par an, soit à peine 1% du marché immobilier), mais il connaît depuis quelques années un véritable regain d’intérêt.
Ce mode d’acquisition, encore mal connu, offre pourtant des avantages certains, aussi bien pour le vendeur (le crédirentier) que pour l’acheteur (le débirentier).
👉 Notre site vous aide à comprendre les différents mécanismes du viager, ses atouts et ses variantes.
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Quand le viager répond à des problématiques sociétales
Viager immobilier : une solution innovante face aux enjeux sociétaux du vieillissement
Le viager, une réponse pertinente aux défis du vieillissement de la population
En France, l’immobilier reste un placement de choix pour les particuliers. Parmi les dispositifs existants, le viager immobilier connaît depuis une décennie une croissance remarquable. Cette formule d’investissement, souvent méconnue ou mal comprise, apporte pourtant des Lire la suite ...
Le viager immobilier, un patrimoine immobilier profitable
Le viager : un investissement malin pour valoriser son patrimoine
Le viager immobilier est une solution de plus en plus prisée par les seniors souhaitant améliorer leur niveau de vie tout en restant chez eux. Grâce au viager, vous pouvez vendre votre bien immobilier tout en percevant une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de vos jours. Un dispositif qui allie <...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Exemple: explications du calcul du viager occupé
Exemple de calcul pour un viager occupé : méthode et simulation chiffrée
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
Exemple: calcul viager libre ou simulation d'un viager libre
Exemple de calcul d’un viager libre : méthode, critères et simulation
Le viager libre est une solution patrimoniale de plus en plus prisée, notamment à Paris. Pour bien comprendre comment se calcule une rente viagère dans ce cadre, voici un exemple détaillé basé sur cinq critères fondamentaux.
Les 5 critères essentiels pour calculer un viager libre
Exemple d'un viager sans risque ou d'une vente a terme
Exemple d’un Viager Sans Risque ou d’une Vente à Terme Sécurisée
Découvrez comment vendre votre bien immobilier en viager sans rente ou en vente à terme, tout en bénéficiant de revenus garantis et d’une tranquillité de gestion. Ce type de vente peut représenter une solution idéale pour les seniors souhaitant anticiper leur avenir tout en valorisant leur patrimoine.
Les 4 critères clés pour un viager sécurisé
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Exemple d'un viager sans rente viagère
💡 Exemple concret de viager sans rente viagère (ou viager sec)
Le viager sans rente, également appelé viager sec, repose sur la vente d’un bien immobilier sans versement de rente viagère, uniquement contre un Lire la suite....
RENTABILITE FINANCIERE
La rentabilité annuelle de l’investissement réalisé en viager avoisine les 6 à 8 % sur une période longue, bien supérieure aux placements traditionnels comme l’assurance vie (2 %), l’investissement dans l’ancien locatif (4,5 %) ou les placements Sellier (3 %). socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
REGLES FISCALES
Droits de mutation / TVA à taux réduit (cession viager occupé)
Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir
Frais de notaire et droits de mutation en viager
Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à titre onéreux – s’appliquent en viager selon les mêmes règles que pour une vente immobilière classique.
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Comment se calculent les frais de notaire pour un viager ?
Comment calculer les frais de notaire en viager : viager occupé vs viager libre
Lors d’une acquisition en viager immobilier, les frais de notaire varient selon qu’il s’agisse d’un viager ...
ImpĂ´t sur le revenu et le viager immobilier
Fiscalité du viager immobilier : Impôt sur le revenu (IR)
La cession d’un bien immobilier en viager offre des avantages fiscaux intéressants pour le crédirentier (bénéficiaire des rentes) et le débirentier (vendeur). Pour connaître en détail les conditions fiscales applicables, il est conseillé de consulter le site officiel de l’Administration fiscale sur la question : Comment sont imposées les rentes viagères à titre onéreux ?
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Taxe foncière et viager immobilier
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de la taxe foncière.
- Débirentier redevable : dans le cas d’un Lire la suite....
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà , le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Droit viager du logement
Le droit viager du logement : définition, conditions et droits du conjoint survivant
Le droit viager du logement, prévu par l’article 764 du Code civil et l’article 765-1, est une règle successorale qui protège le conjoint survivant lors du décès de son époux(se).
Qu’est-ce que le droit viager du logement ?
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
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⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illustrant les risques de requalification d’une vente en viager en donation déguiséeLire la suite....
UN NOTAIRE vous explique le viager immobilier
Viager immobilier : chiffres clés dévoilés par les Notaires de France
La dernière note de conjoncture immobilière publiée par les Notaires de France met en lumière des données précieuses sur le marché du viager immobilier. Ce mode de vente séduit de plus en plus de retraités et d’investisseurs en quête d’un placement à long terme.
Les chiffres du viager en France
- 79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs en viager).
- 48 ans : âge moyen des
Droit viager au logement du conjoint survivant
Le droit viager au logement du conjoint survivant peut s’exercer de manière tacite
Un an pour manifester sa volonté de bénéficier du droit viager au logement
Le conjoint survivant dispose d’un délai d’un an à compter du décès de son époux pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement, conformément aux articles 764 et 765-1 du Code civil. Ce droit lui permet de conserver l’usage du logement fami...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Peut-on financer un viager à l’aide d’un crédit bancaire ?
Le financement d’un viager par crédit immobilier : un vrai défi
Pourquoi les banques sont-elles réticentes ?
Les établissements bancaires sont généralement réticents à financer un achat en viager. La raison principale ? Le privilège du vendeur viager prévu à l’article 2103 du Code civilLire la suite....
PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: UNE SOLUTION
🏠Prêt viager hypothécaire : une solution de financement pour les seniors propriétaires
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier. Il permet à un propriétaire, souvent senior, d’obtenir un capital ou des versements périodiques sans avoir à vendre son logement. Le remboursement s’effectue uniquement au décès de l’emprunteur, sur la valeur du bien.
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Vente en viager : peut-on transformer la rente en capital ?
Viager : Peut-on racheter la rente ? Ce que dit la loi
Dans le cadre d’une vente en viager, le rachat de la rente par l’acheteur (appelé débirentier) n’est pas automatique. Il ne peut intervenir qu’avec l’accord du vendeur (le crédirentier) et si le contrat initial le prév...
Fixation - indexation et révision de la rente viagère
💰 Fixation de la rente viagère : les critères à connaître
La rente viagère est un élément central d’une vente en viager. Elle est fixée d’un commun accord entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier), en fonction de plusieurs paramètres essentiels.
🧮 Les critères de calcul de la rente viagère
Lire la suite....
🚀 Pourquoi choisir le viager ?
Pour le vendeur : un complément de revenus sûr, tout en restant chez soi.
Pour l’acheteur : un investissement immobilier progressif et rentable, adapté au temps long.
Pour la société : une réponse concrète au défi du vieillissement.
👉 Le viager n’est pas seulement un placement financier.
C’est un engagement humain, solidaire et durable, au cœur des enjeux de demain.
VOCABULAIRE DU VIAGER
Viager sans rente viagère
Viager sans rente viagère immobilière : une solution patrimoniale avantageuse
Le viager sans rente viagère est une formule immobilière dans laquelle le logement est cédé en échange du seul bouquet versé comptant, sans paiement de rente mensuelle. Ce type de vente en viager consiste en réalité à acheter la nue-propriété du bien, tandis que le vendeur conserve Lire la suite....
DĂ©cote ou Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH
Décote en viager occupé et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : définition, calcul et exemple chiffré
Qu’est-ce que la décote ou DUH en viager occupé ?
Dans le cadre d’un viager occupé, le droit d’usage et d’habitation (DUH) permet au vendeur (appelé crédirentier) de continuer à vivre dans le bien vendu jusqu’à son décès. Ce droit entraîn...
Usufruit
🏠Usufruit et viager : définition, droits et obligations
✅ Qu’est-ce que l’usufruit ? (Définition juridique)
L’usufruit est un droit réel qui permet à une personne, appelée usufruitier, de jouir d’un bien immobilier ou mobilier appartenant à un autre (le nue-propriétaire), et d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts, ren...
Crédirentier
Le Crédirentier dans une Vente en Viager : Rôle, Droits et Avantages
Qui est le crédirentier en viager ?
Dans le cadre d’une vente en viager, le crédirentier est le vendeur du bien immobilier. Il est le bénéfici...