Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?

La vente en viager soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en cas de décès du crédirentier ou du débirentier. Voici les principaux impacts sur la succession et le paiement de la rente viagère.

Décès du crédirentier : extinction ou réversion de la rente

Lorsque le crédirentier décède, le versement de la rente viagère prend fin de plein droit. Toutefois, si le contrat prévoit une clause de réversion au bénéfice d’un membre de la famille (conjoint, enfant, etc.), la rente continue à être versée à cette personne.

👉 Bon à savoir : la rente réversible versée au bénéficiaire est exonérée de droits de succession, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable.

Décès du débirentier : les héritiers doivent poursuivre le paiement

Si le débirentier décède avant le crédirentier, la vente en viager n’est pas annulée. Le bien immobilier entre dans sa succession, et ses héritiers deviennent propriétaires, tout en étant tenus de continuer le versement de la rente viagère.

Le crédirentier conserve tous les droits et garanties légales ou contractuelles pour exiger le paiement, y compris la possibilité d'agir contre un héritier en cas de non-paiement.

Solidarité entre héritiers ou partage des obligations

Deux situations peuvent se présenter selon le contenu du contrat :

• Sans clause de solidarité : chaque héritier est responsable du paiement à hauteur de ses droits dans la succession.
• Avec clause de solidarité et d’indivisibilité (la plus fréquente) : le crédirentier peut poursuivre un seul héritier pour la totalité du montant dû. Ce dernier se retournera ensuite contre les autres cohéritiers.

⚠️ Les héritiers qui renoncent à la succession du débirentier ne sont pas tenus au paiement de la rente.

Faut-il souscrire une assurance décès pour un viager ?

La souscription d’une assurance décès-invalidité par le débirentier n’est pas obligatoire, mais elle peut offrir une sécurité financière à ses héritiers.

• Le coût moyen d’une telle assurance est d’environ 15 % du montant de la rente.
• Elle est rarement souscrite, car les héritiers conservent la possibilité de revendre le bien s’ils ne souhaitent pas assumer la rente.
• Toutefois, le crédirentier peut l’exiger comme garantie lors de la signature du contrat, notamment si l’acheteur est jeune (prime d’assurance plus faible).

👉 En l’absence de clause d’inaliénabilité, les héritiers (conjoint ou enfants) peuvent revendre le bien sans l’accord du crédirentier.

Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir

Frais de notaire et droits de mutation en viager

Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à titre onéreux – s’appliquent en viager selon les mêmes règles que pour une vente immobilière classique.
Le calcul des droits repose sur :

• le montant du bouquet versé au moment de la vente ;
• la valeur capitalisée des rentes viagères dues au vendeur (le crédirentier).

Ces éléments constituent la base imposable pour les droits de mutation.

Viager occupé et taux réduit de TVA : une compatibilité possible

La vente en viager occupé d’un bien immobilier situé dans une zone éligible au taux réduit de TVA (notamment en zones ANRU ou QPV) ne remet pas automatiquement en cause le bénéfice de ce taux préférentiel.

Conditions à remplir :

1. Le bien doit être affecté à l'usage de résidence principale ;
2. L'acquéreur (le débirentier) doit répondre aux conditions de ressources fixées par la réglementation.

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit réel d’usage et d’habitation sur le bien. Le transfert de la pleine propriété étant différé, le logement reste la résidence principale du crédirentier, ce qui permet de conserver le taux réduit de TVA.

Attention au respect de la durée de conservation

Le bénéfice du taux réduit de TVA peut être remis en cause si les conditions d’éligibilité ne sont plus respectées dans un délai de 10 ou 15 ans suivant l’opération. Dans ce cas, l'acquéreur est redevable d’un complément de TVA, correspondant à la différence entre :

• le taux normal et
• le taux réduit,
  avec un abattement possible selon la durée écoulée.

Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir

La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des plus-values immobilières. Pourtant, en pratique, le vendeur en viager bénéficie souvent d’exonérations spécifiques.

Qu’est-ce que la Plus-Value Immobilière en Viager ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. En viager, cette plus-value est calculée à partir du capital représentatif de la rente viagère, augmenté du bouquet éventuel, et diminuée des frais liés à la vente.

Taux d’imposition de la plus-value immobilière en viager

Lorsque la plus-value est imposable, elle est taxée à un taux global de 34,5 % (prélèvements sociaux inclus) selon la législation en vigueur (Elle varie en fonction des années).

Principales Exonérations de la Plus-Value en Viager

1. Exonération pour la résidence principale

Le vendeur en viager est exonéré si le bien vendu constitue sa résidence principale au moment de la vente. En cas de déménagement avant la vente, un délai de vente raisonnable est toléré (en général un an, voire 2 ans pour les personnes âgées entrant en maison de retraite), sous conditions de ressources.

2. Vente d’un bien autre que la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien secondaire ou loué peut être exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente. Cette exonération s’applique uniquement à la part du prix réinvestie dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.

3. Exonération pour retraités et invalides

Les vendeurs titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité (2e ou 3e catégorie) peuvent bénéficier d’une exonération, sous conditions de ressources fiscales et à condition de ne pas être soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Comment Calculer la Plus-Value Imposable en Viager ?

Prix de cession en viager

Le prix de cession retenu est égal au capital représentatif de la rente viagère, augmenté du bouquet versé à la signature, hors intérêts. Le vendeur peut déduire les frais liés à la vente (commissions, diagnostics, etc.). En cas d’indivision, chaque indivisaire calcule sa part au prorata de ses droits.

Prix d’acquisition

• Acquisition classique : prix d’achat majoré des frais d’acquisition (notaire, commissions, TVA, etc.) et des travaux réalisés, ou forfaitairement de 7,5 % si non justifiés. Pour une revente plus de 5 ans après l’acquisition, un abattement forfaitaire de 15 % peut s’appliquer.
• Acquisition par succession ou donation : la valeur retenue est la valeur vénale au moment de la transmission, majorée des frais fiscaux.
• Acquisition en viager : le prix d’acquisition correspond au total stipulé dans l’acte (capital de la rente + bouquet), avec des modalités spécifiques selon que la revente intervient avant ou après le décès du crédirentier.

Conclusion

La fiscalité des plus-values immobilières en viager est complexe et dépend de plusieurs facteurs : nature du bien, situation du vendeur, conditions de la vente et calcul précis du prix de cession et d’acquisition. Pour optimiser la fiscalité, il est conseillé de bien vérifier les exonérations possibles et de faire appel à un professionnel.

Qui doit payer la taxe foncière en viager ?

• Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de la taxe foncière.
• Débirentier redevable : dans le cas d’un viager libre, ou si le crédirentier ne conserve qu’un simple droit d’usage et d’habitation, c’est l’acquéreur (le débirentier) qui doit s’acquitter de la taxe foncière.

💡 À retenir : l’usufruit entraîne l’obligation de payer la taxe foncière, contrairement au simple droit d’usage.

Quels biens immobiliers sont soumis à la taxe foncière ?

Pour qu’un bien soit imposable, il doit remplir deux conditions cumulatives :

1. Être fixé au sol de manière permanente (non démontable sans destruction)
2. Présenter le caractère d’un véritable bâtiment, y compris les éléments intégrés à la structure

Liste des biens soumis à la taxe foncière :

• Maison ou appartement
• Parking ou garage
• Terrains et sols des bâtiments formant une dépendance immédiate et indispensable
• Bateau à usage fixe (habitation, commerce ou industrie)
• Bâtiment commercial, industriel ou professionnel
• Installations industrielles ou commerciales (hangars, ateliers, cuves, etc.)
• Terrain à usage commercial, industriel ou à vocation publicitaire

Exceptions : biens exonérés

• Caravanes et baraquements mobiles, sauf s’ils sont fixés au sol par des attaches en maçonnerie

Viager et fiscalité : ce qu’il faut retenir

Le régime fiscal d’un contrat de viager peut impacter considérablement les charges des parties. Avant toute vente en viager, il est essentiel de :

• Bien définir les droits conservés par le crédirentier
• Vérifier les obligations fiscales liées à la taxe foncière
• Analyser la nature du bien pour déterminer son imposabilité