Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir
Frais de notaire et droits de mutation en viager
Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à titre onéreux – s’appliquent en viager selon les mêmes règles que pour une vente immobilière classique.
Le calcul des droits repose sur :
- le montant du bouquet versé au moment de la vente ;
- la valeur capitalisée des rentes viagères dues au vendeur (le crédirentier).
Ces éléments constituent la base imposable pour les droits de mutation.
Viager occupé et taux réduit de TVA : une compatibilité possible
La vente en viager occupé d’un bien immobilier situé dans une zone éligible au taux réduit de TVA (notamment en zones ANRU ou QPV) ne remet pas automatiquement en cause le bénéfice de ce taux préférentiel.
Conditions à remplir :
- Le bien doit être affecté à l'usage de résidence principale ;
- L'acquéreur (le débirentier) doit répondre aux conditions de ressources fixées par la réglementation.
Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit réel d’usage et d’habitation sur le bien. Le transfert de la pleine propriété étant différé, le logement reste la résidence principale du crédirentier, ce qui permet de conserver le taux réduit de TVA.
Attention au respect de la durée de conservation
Le bénéfice du taux réduit de TVA peut être remis en cause si les conditions d’éligibilité ne sont plus respectées dans un délai de 10 ou 15 ans suivant l’opération. Dans ce cas, l'acquéreur est redevable d’un complément de TVA, correspondant à la différence entre :
- le taux normal et
- le taux réduit,
avec un abattement possible selon la durée écoulée.