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viager libre et copropriété, Viager occupé et copropriété

CHARGES DE COPROPRIETE

Dans une maison individuelle, la répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier ne pose pas de problème, c’est l’occupant du logement qui supporte les charges courantes : eau, électricité, chauffage, …. Lorsque le bien est vendu en viager est un appartement en copropriété, la situation est plus complexe. Des appels de charges sont réalisés trimestriellement par le syndic. Il est donc important de savoir qui doit les payer et dans quelles  proportions. Notez que, à défaut de convention contraire dans l'acte de vente, les règles applicables pour un droit d'usage et d'habitation sont les mêmes qu'en cas de vente avec réserve d'usufruit.

Il faut savoir qu’il n’y a pas, en principe, de solidarité  entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.  Mais certains règlements de copropriété prévoient pourtant une telle solidarité. La cour de cassation a admis la licéité d’une telle clause ( Cour de cassation, civ.3è,  30.11.2004, n° 03-11201)

Viager occupé : travaux et copropriété

Lorsqu’un acquéreur (débirentier) achète un bien en viager occupé à un vendeur (crédirentier) la répartition des charges est prévue par le code civil. Mais un accord amiable dans l’acte d’achat est toujours possible pour une autre répartition des charges.

Sinon le principe est le suivant :

  • Les travaux et dépenses d’entretien sont supportés par l’occupant des lieux (crédirentier). La liste est identique aux dépenses locatives d’un contrat de bail d’habitation. Les principales charges sont les réparations et frais d’entretien courants, les charges courantes, la taxe d’habitation.
  • Les travaux de grosses réparations et la taxe foncière sont supportés par l’acquéreur (débirentier)

Le syndic de la copropriété qui a été informé de la vente en viager doit en tenir compte lors de ses appels de fonds. Il doit s’adresser à l’acquéreur nu-propriétaire, c’est-à-dire le débirentier, pour les charges concernant le gros-œuvre et au vendeur occupant (crédirentier) du logement pour les charges locatives. 

 

Viager libre et rapport avec la copropriété

Lorsque le logement est vendu en viager libre, le transfert de propriété et de jouissance est immédiat. L’acquéreur (débirentier) assume seul toutes les charges et taxes (impôts fonciers) et travaux de réparation de l’immeuble. En effet, il est propriétaire et jouit immédiatement du bien.