Fiscalité du viager pour le vendeur

1. Principe général du viager côté vendeur

Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé de manière fractionnée :

• un bouquet, versé comptant à la signature,
• une rente viagère, versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur.

Sur le plan fiscal, le vendeur n’est pas imposé comme s’il percevait un prix de vente classique, mais selon des règles spécifiques distinguant le bouquet, la rente et la plus-value éventuelle.

2. Fiscalité du bouquet

a) Bouquet et impôt sur le revenu

Le bouquet n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. Il est juridiquement assimilé à une fraction du prix de vente du bien immobilier, et non à un revenu.

👉 Il n’est donc ni soumis au barème progressif, ni aux prélèvements sociaux.

b) Bouquet et plus-value immobilière

En revanche, le bouquet entre dans l’assiette de calcul de la plus-value immobilière, au même titre que la valeur capitalisée de la rente.

La plus-value est calculée selon les règles classiques :

• prix de cession = bouquet + valeur vénale de la rente,
• prix d’acquisition = prix d’achat initial + frais + travaux (sous conditions).

Exonérations possibles :

• résidence principale,
• détention supérieure à 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux),
• certains cas particuliers (retraité/modeste sous conditions).

3. Fiscalité de la rente viagère

a) Rente viagère à titre onéreux (RVTO)

La rente versée au vendeur est une rente viagère à titre onéreux, dont seule une fraction est imposable, déterminée en fonction de l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.

Barème fiscal applicable (article 158, 6° CGI) :

👉 La fraction non imposable est définitivement exonérée, car elle est réputée correspondre à un remboursement du capital.

b) Impôt sur le revenu

La fraction imposable :

• est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
• est intégrée dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers assimilés.

Il n’y a pas de prélèvement forfaitaire unique (PFU) applicable.

c) Prélèvements sociaux

La fraction imposable est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS, etc.).

4. Particularités du viager occupé

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve :

• soit un droit d’usage et d’habitation (DUH),
• soit un usufruit.

Fiscalement :

• cela n’a pas d’impact direct sur l’imposition de la rente,
• mais réduit la valeur vénale du bien, donc :
  • le bouquet est généralement plus faible,
  • la plus-value taxable est mécaniquement réduite.

👉 C’est un levier d’optimisation fiscale fréquent.

5. Viager et IFI

Le vendeur :

• n’est plus redevable de l’IFI sur le bien vendu,
• mais doit déclarer le cas échéant :
  • le capital représentatif de la rente viagère si son patrimoine taxable dépasse le seuil.

En pratique, la rente seule conduit rarement à une imposition IFI.

6. Avantages fiscaux pour le vendeur

Du point de vue du crédirentier, le viager présente plusieurs atouts fiscaux :

• absence d’imposition du bouquet,
• imposition partielle et définitive de la rente,
• possible exonération de plus-value,
• revenus réguliers fiscalement allégés,
• sortie du patrimoine immobilier taxable.

7. Points de vigilance

• L’âge retenu est celui du vendeur à la date du premier versement de la rente.
• La fiscalité est figée à vie (pas de révision du taux).
• Une mauvaise évaluation de la rente peut entraîner un redressement pour libéralité déguisée.
• Les règles peuvent varier en cas de démembrement complexe ou de pluralité de crédirentiers.

Conclusion

Pour le vendeur, le viager constitue un outil patrimonial et fiscal performant, à condition d’être correctement structuré. La combinaison d’un bouquet non imposable, d’une rente partiellement taxée et d’une possible exonération de plus-value en fait un mécanisme particulièrement adapté aux enjeux du vieillissement et de la sécurisation des revenus à long terme.

Illustration chiffrée de la fiscalité du viager côté vendeur (crédirentier)

Hypothèses de départ

• Vendeur : personne seule, 75 ans
• Bien immobilier : appartement
• Valeur vénale libre : 300 000 €
• Type de viager : viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH)
• Valeur du DUH (barème notarial) : 40 %
• Valeur économique cédée : 180 000 €
• Bouquet : 50 000 €
• Rente viagère : 800 € / mois (9 600 € / an)
• Entrée en jouissance de la rente : immédiate

1. Fiscalité du bouquet

• Bouquet perçu : 50 000 €
• Imposition à l’impôt sur le revenu : 0 €
• Prélèvements sociaux : 0 €

👉 Le bouquet n’est jamais imposé comme un revenu.

2. Fiscalité de la rente viagère

a) Fraction imposable

Âge du vendeur à l’entrée en jouissance : 75 ans

➡️ Fraction imposable selon le CGI : 30 %

• Rente annuelle perçue : 9 600 €
• Fraction imposable : 30 % × 9 600 € = 2 880 €
• Fraction exonérée définitivement : 6 720 €

b) Impôt sur le revenu

Hypothèse : vendeur imposé dans la tranche à 11 %

• Impôt sur le revenu : 2 880 € × 11 % = 317 € / an

c) Prélèvements sociaux

• Base : 2 880 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 495 € / an

d) Fiscalité totale annuelle sur la rente

• IR + PS = 812 € / an
• Taux effectif d’imposition sur la rente perçue :
  • 812 € / 9 600 € ≈ 8,5 %

👉 Le vendeur perçoit plus de 91 % de la rente nette de fiscalité.

3. Plus-value immobilière

a) Prix de cession retenu fiscalement

• Bouquet : 50 000 €
• Valeur capitalisée de la rente : 130 000 € (hypothèse actuarielle)

➡️ Prix de cession fiscal : 180 000 €

b) Prix d’acquisition

• Prix d’achat historique : 120 000 €
• Frais + travaux retenus forfaitairement : 15 % = 18 000 €

➡️ Prix de revient : 138 000 €

c) Plus-value brute

• 180 000 € – 138 000 € = 42 000 €

d) Abattement pour durée de détention

Hypothèse : détention du bien depuis 25 ans

• Impôt sur le revenu : exonération totale (au-delà de 22 ans)
• Prélèvements sociaux :
  • abattement partiel → base taxable ≈ 30 %

➡️ Plus-value taxable PS : 12 600 €

• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 2 167 €

👉 Aucun impôt sur le revenu, uniquement les PS.

(Si le bien avait été la résidence principale : exonération totale.)

4. IFI

• Le bien immobilier sort du patrimoine taxable
• Rente viagère à déclarer uniquement si patrimoine > 1,3 M€

👉 Aucun IFI dans la majorité des cas.

5. Lecture globale pour le vendeur

Flux perçus

• Bouquet : 50 000 € (net d’impôt)
• Rente annuelle : 9 600 €
• Rente nette après fiscalité : 8 788 € / an

Synthèse fiscale

Conclusion opérationnelle

Cette illustration montre que le viager permet :

• de transformer un actif immobilier peu liquide en revenu régulier,
• avec une pression fiscale très modérée,
• tout en sécurisant le logement à vie.

FAQ – Fiscalité du viager pour le vendeur (crédirentier)

1. Le bouquet est-il imposable ?

Non.
Le bouquet n’est pas imposé à l’impôt sur le revenu, ni soumis aux prélèvements sociaux. Il est juridiquement assimilé à une fraction du prix de vente et non à un revenu.

En revanche, il entre dans le calcul de la plus-value immobilière, au même titre que la valeur capitalisée de la rente.

2. La rente viagère est-elle entièrement imposable ?

Non.
Seule une fraction de la rente est imposable, déterminée une fois pour toutes en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement.

La fraction non imposable est définitivement exonérée.

3. La rente est-elle soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ?

Non.
La rente viagère à titre onéreux n’est pas éligible au PFU.
La fraction imposable est soumise :

• au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
• aux prélèvements sociaux (17,2 %).

4. L’âge retenu est-il celui de la signature ou du premier versement ?

C’est l’âge du vendeur au moment de l’entrée en jouissance de la rente, c’est-à-dire au premier versement effectif, qui détermine la fraction imposable.

Ce taux est figé à vie, même si la situation du vendeur évolue.

5. Le viager occupé change-t-il la fiscalité ?

Pas directement sur l’imposition de la rente.
En revanche, le viager occupé :

• réduit la valeur du bien cédé,
• diminue le bouquet et la valeur fiscale de la rente,
• réduit mécaniquement la plus-value imposable.

C’est un levier patrimonial et fiscal fréquent.

6. La plus-value immobilière est-elle due en viager ?

Oui, en principe.
La plus-value est calculée sur :

bouquet + valeur capitalisée de la rente

Mais de nombreuses exonérations existent :

• vente de la résidence principale,
• détention supérieure à 22 ans (IR) et 30 ans (PS),
• situations particulières (retraités modestes, etc.).

7. Que se passe-t-il en cas de décès rapide du vendeur ?

Fiscalement, rien n’est remis en cause :

• les rentes perçues restent valablement imposées,
• il n’y a pas de restitution fiscale,
• l’administration ne requalifie pas l’opération sauf fraude manifeste.

Le risque viager est inhérent au contrat.

8. La rente est-elle réversible au conjoint ?

Oui, si le contrat le prévoit.
En cas de réversion :

• la rente continue au profit du conjoint survivant,
• la fraction imposable dépend de l’âge du bénéficiaire initial,
• la fiscalité reste inchangée.

9. Le vendeur est-il redevable de l’IFI après la vente ?

Non sur le bien vendu.
Le bien sort du patrimoine immobilier taxable.

Seul le capital représentatif de la rente peut être pris en compte, et uniquement si le patrimoine total dépasse le seuil d’assujettissement à l’IFI (1,3 M€).

10. Peut-on cumuler viager et aides sociales ?

Oui, mais avec vigilance.
La rente viagère est considérée comme un revenu, ce qui peut :

• réduire certaines aides sous conditions de ressources,
• être prise en compte pour l’ASH ou l’APA selon les cas.

Une étude préalable est recommandée.

11. Existe-t-il un risque de requalification fiscale ?

Oui, en cas de :

• rente manifestement sous-évaluée,
• espérance de vie notoirement très réduite connue des parties,
• déséquilibre volontaire entre prix et valeur réelle.

L’administration peut alors invoquer une libéralité déguisée.

12. Le viager est-il fiscalement plus avantageux qu’une location ?

Dans de nombreux cas, oui :

• fiscalité plus légère que les revenus fonciers,
• pas de gestion locative,
• pas d’IFI sur le bien,
• revenus nets plus stables.

Mais cela dépend de l’âge, du bien et des objectifs patrimoniaux.

Conclusion : Demandez une analyse viager confidentielle