Conseils sur la viager

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La question est d'autant plus pertinente qu'aucun seuil n'est imposé par la loi.

D’ailleurs, de plus en plus de jeunes seniors se lancent pour éponger des dettes ou aider leur famille. Le moment idéal se situe entre 75 et 85 ans. En effet, avant cette tranche d’âge, la rente est modeste. A cet aspect financier s’ajoute la difficulté de trouver l’acquéreur prêt à verser une rente viagère pendant plusieurs années. Après ces âges, le bouquet, comme la rente, risque d’atteindre des sommets dissuasifs à l’investissement. L’autre indicateur qu’il faut tenir compte est l’état de santé du candidat au viager. Il ne faut pas attendre d’avoir perdu ses facultés sensorielles et cognitives pour s’intéresser au viager.

L'acquéreur (débirentier) fait un pari sur le temps. Les statistiques sur le viager indiquent un délai moyen de 8 ans. En effet, il sera définitivement propriétaire de l’habitation lorsque le crédirentier décédera, en attendant ce dernier bénéficie de l’usufruit et d’un droit d’occupation des lieux.

En conclusion, le bon âge pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans car après cet âge, le bouquet comme la rente viagère atteignent de tels montants que le risque n’est pas acceptable pour l’acquéreur (débirentier), qui peut avoir à payer beaucoup plus que ce que l’espérance de vie laisser supposer.

Reste donc le délicat problème de la détermination de la valeur du bien et nous vous conseillons de consulter l’article, en cliquant sur le lien ci-après, « comment fixer le prix de vente d’un viager ».

STRATEGIE EN VIAGER

La motivation première pour une personne âgée, souvent une veuve, est de demeurer dans son logement tout en percevant un complément de retraite à vie, sous forme d’une rente. L’intérêt du viager est qu’il répond en même temps à toutes sortes de stratégies patrimoniales. Loin de la conception traditionnelle qui est un outil dédié aux personnes sans hérités directs ou brouillées avec leurs enfants, le viager offrant alors l’opportunité idéale de vider en toute légalité la succession, il devient de plus en plus un outil d’aide entre les générations. Par exemple avec la transmission du bouquet (capital remis comptant au vendeur à la signature du contrat), quand il ne sert pas à protéger le conjoint survivant en prévoyant la réversibilité de la rente viagère, en général à 100%, pour compenser la réversion insuffisante, et par la même, le faire bénéficier de l’exonération des droits de succession sur la valeur de la réversion de la rente (art. 793-1, 5° du code général des impôts)

SUPPRIMER L’ALEA

1 - La ventre à terme

Pour contourner la notion d’aléa inhérente à la vente en viager, il y a la solution de la vente à terme (vente avec paiement échelonné). C’est un contrat en vertu duquel une personne achète un bien immobilier moyennant le versement de mensualités jusqu’à un terme fixé à l’avance. De la même manière qu’un viager, cette vente peut être libre ou occupé. Mais les avantages pour l’acheteur sont d’étaler le paiement et de connaître à l’avance la durée de versement des mensualités. Si le vendeur décède prématurément, l’acquéreur devra poursuivre le paiement des mensualités aux héritiers jusqu’à l’arrivée du terme. Si c’est l’acquéreur qui décède avant d’avoir réglé la totalité du prix, ses ayants droits devront en poursuivre le paiement. Attention avant de se lancer dans ce type de vente, il convient s’utiliser le simulateur, calculer une vente à terme, afin de trouver le bon équilibre entre les parties.

2 - Le viager sans rente ou bouquet "sec"

Le viager occupé sans rente est une vente immédiate. La totalité du prix est payée comptant mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation ou par usufruit restreint

 

Conseils pour gérer votre viager

 

PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: LA SOLUTION DE SECOURS

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profil de l'acheteur en viager

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Qui sont les acquéreurs et les vendeurs d'un viager ou d'une vente à terme

Profil de l'acquéreur :

L’achat en viager est un investissement qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier. Si l’acheteur (débirentier) dispose d’un apport mesuré (30 à 40% de l’estimation du montant estimé d’acquisition), il peut ensuite grâce au viager étaler sa dépense sur plusieurs années, comme c’est le cas pour un emprunt immobilier. La rente viagère s’apparente en quelque sorte à un « crédit » octroyé par le vendeur (crédirentier).

Profil du vendeur :

L'age idéal est entre 75 et 85 ans

Statistiques :

Les statistiques sur le viager indiquent un délai moyen de 8 ans.

Chiffres du viager en Ile-de-France :

Acheter en viager, c’est avoir la volonté de s’engager sur un placement à long terme et spéculer sur l’évolution de la valeur du bien en évitant de miser sur un logement qui risquerait de perdre de la valeur.

  • Acheteur et vendeur. 

L’étude donne de nombreux chiffres sur le viager. Paris rassemble 45% des ventes en viager, 30% se situant en petite couronne (92, 93, 94) et 25% en grande couronne (77, 78, 91, 95). 80% des vendeurs sont des personnes seules (68% de femmes, 32% d’hommes), ils ont en moyenne 78 ans. Les acquéreurs ont en moyenne 48 ans. Dans 86% des cas, le crédit rentier reste dans le logement (viager occupé), le viager libre ne comptant que pour 14% des ventes. 76% des biens sont des appartements, pour l’essentiel des deux pièces parisiens. Les maisons, le plus souvent situées en petite et en grande couronne, comptent pour 24% des transactions.

  • Bouquet et rente viagère. 

« Sur l’ensemble de la région, la rente viagère permet d’obtenir un revenu complémentaire mensuel de 1.400 € pour les appartements et de 1.040 € pour les maisons », signale l’étude. Plus précisément, la rente atteint 1.580 € par mois à Paris (bouquet moyen à 124.300 €), 1.160 € par mois pour les appartements en petite et grande couronne (bouquet moyen à 56.500 €), 1.040 € par mois pour les maisons toujours en petite et en grande couronne (bouquet à 65.000 €).

Avantages et inconvénients du viager:

Les notaires pointent la difficulté à trouver un acheteur : « il doit disposer d’un capital à investir et être capable d’assumer une rente à un horizon inconnu et sans connaître la date à laquelle il pourra prendre possession du logement. » En fait, c’est la nature même du viager, le pari sur l’avenir, qui définissent ses limites. « La vente avantagera soit le vendeur s’il bénéficie d’une durée de vie supérieure à la moyenne, soit l’acheteur si le vendeur décède prématurément », résument les notaires franciliens. Le film de Pierre Tchernia Le Viager ou les tribulations du notaire qui avait acheté le logement de Jeanne Calment sur ce principe sont encore dans toutes les mémoires.

 

 

 

Viager et fixation de la rente viagère

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Fixation de la rente viagère

La rente viagère est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de plusieurs critères:

  • la valeur du bien

  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)

  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)

  • la rentabilité théorique du bien.

  • Le montant du bouquet

Un outil est à votre disposition sur le site pour vous aider à simuler vous-même un viager occupé ou un viager libre sinon n'hésitez pas à contacter le site pour vous aider dans cette démarche.

Une fois le montant du bouquet déterminé, le solde du prix de vente est converti en rente viagère. Elle représente la partie aléatoire du prix de vente correspondant à la somme que le débirentier s’engage à verser régulièrement pendant toute la vie du crédirentier.

Sur le principe, le montant du bouquet ajouté à celui de la rente viagère calculée sur l’espérance de vie théorique du vendeur en prenant en considération le coût de l’argent (décote) doit correspondre à la valeur réelle du bien.

Le montant de la rente viagère est fixé librement entre les parties mais elle doit néanmoins correspondre à la valeur réelle du bien cédé. Si le fisc estime l’évaluation insuffisante, il peut la redresser et réclamer à l’acquéreur un supplément de droits de vente. Lorsque la rente viagère est vraiment dérisoire, la vente risque d’être annulée pour « défaut de prix », c’est-à-dire absence d’aléa, à la demande du vendeur ou de ses héritiers ou bien requalifiée en donation par le fisc, qui réclamera alors le paiement des droits de donation, plus des intérêts de retard et des pénalités. Il faut savoir qu’une donation au profit d’un tiers (sans lien de parenté avec le vendeur) est taxée à 60%. Il est aussi conseillé, pour éviter tout litige, de mentionner dans l’acte la valeur du bien cédé, la valeur occupée (le cas échéant), le taux de rente pris en considération et son mode de calcul en fonction de la solution retenue : viager libre ou viager occupé

 

Indexation de la rente viagère

La rente viagère est-elle indexée ?

La réponse est : oui.

En effet, le plus souvent, le contrat de vente en viager prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente viagère.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

Revision de la rente viagère

La rente viagère est-elle révisable si le crédirentier part en maison de retraite ?

La révision de la rente viagère doit avoir été prévue dans l’acte de vente.

Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente viagère plus forte. Dans ce cas, le débirentier (l'acheteur) pourra soit l'occuper soit le louer.