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Viager occupé, viager libre, vente à terme

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Quelle option choisir pour acheter ou vendre un logement ?

Vous souhaitez vous tourner vers le viager ou une vente à terme pour la vente ou l’achat de votre bien immobilier ? Sachez qu’il existe différentes formes qui vous permettent d’obtenir une décote intéressante en tant qu’acquéreur et un revenu fixe en tant que vendeur.

Vente en viager occupé : le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit de jouissance du bien immobilier, ce qui signifie qu’il en a l'usage et qu'il peut l’habiter jusqu’à son décès. Il reçoit ainsi de la part de l’acquéreur, en contrepartie, une somme de départ appelée le bouquet, ainsi qu’une rente viagère qui constitue un revenu mensuel fixe convenu préalablement par les deux parties et que l’acquéreur doit verser jusqu’au décès du vendeur. De même, le vendeur ne paie généralement plus les travaux et la taxe foncière, et ses charges de copropriété sont réduites. S’il décide de partir en maison de retraite, sa rente est majorée.

Dans une vente en viager occupé, le bouquet et la rente viagère sont fixés en fonction de l’âge du vendeur : plus le vendeur est âgé et plus ces sommes sont élevées.

Pour vous aider dans vos simulations, le site «un viager pour la vie» met à votre disposition un outil de simulation pour:

Avec un viager libre, l’acquéreur obtient immédiatement la jouissance du bien

Avec un viager libre, les acquéreurs peuvent s'installer dans le bien immobilier ou le louer directement selon qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement. Le vendeur ne détient donc plus de droit de jouissance et d’occupation dès la signature du contrat de vente, mais cela lui permet d’obtenir un bouquet ainsi qu’une rente plus élevés. Les vendeurs qui se tournent vers cette forme de viager sont généralement ceux qui doivent se rendre en maison de retraite, ou ceux qui bénéficient d’une résidence secondaire et qui souhaitent s’y installer définitivement tout en percevant des revenus.

En France, on compte en moyenne 95% de viagers occupés contre 3 à 5% de viagers libres.

La vente à terme occupée : un contrat fixé à l’avance

Lors d’une vente à terme occupée, les deux parties fixent au préalable la date d’échéance du versement de la rente viagère, ce qui signifie que l’acquéreur sait précisément combien de temps il va devoir verser des mensualités et combien le bien va lui coûter en tout et pour tout. Cependant, le vendeur continue d’habiter son bien jusqu’à son décès et si le contrat n’est pas arrivé à son terme lors du décès du vendeur, l’acquéreur doit poursuivre le versement de la rente viagère aux héritiers jusqu’à l’échéance.

La vente à terme libre: l’acquéreur dispose du bien dès la signature

Lors de la vente à terme libre, l’acheteur peut disposer du bien dès la signature du contrat sans attendre d’avoir versé l’intégralité du paiement au vendeur. Ainsi, le paiement se fait à terme et il n’y a pas de mensualité à payer. Le vendeur ne dispose donc plus du droit de jouissance et d’occupation, mais il n’a plus à assumer les frais et les charges concernant le bien.

Lors d’une vente à terme libre, le vendeur retire un avantage considérable, puisque ses revenus issus des mensualités perçues ne sont pas assimilés à un revenu immobilier.

Pour une décote intéressante, choisissez la nue-propriété!

Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit de son bien immobilier et l’acheteur obtient alors une décote de 20 à 70 %. Il bénéficie également d’un régime fiscal très avantageux sur les plus-values immobilières à la revente. Les parties fixent ensemble le délai au terme duquel le bien pourra être revendu loué ou occupé par l’acquéreur qui est le propriétaire de droit.

 

Vendre en viager, une solution ancienne mais encore peu connue

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Vendre son logement en viager, une solution peu connue

Le viager immobilier consiste à vendre son logement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit.

La vente en viager consiste à vendre sa maison ou son appartement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit. Le viager n’a pas "bonne réputation". C’est un pari sur mort pour l’acheteur et ils déshéritent les enfants pour le vendeur. Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?

Avantage : vous obtenez un revenu complémentaire qui s’ajoute à votre retraite.

Inconvénient : vous dépossédez en partie vos héritiers puisque vous vendez votre logement.

Il faut savoir que le montant moyen des pensions de retraite est de 1 300 euros par mois. Vous vendez mais vous restez dans votre logement. Cela s’appelle le  "viager occupé". Vous percevez un  "bouquet" de 20 à 30 % de la valeur du bien si vous avez 70 ans ou, de 30 à 40 % si vous avez 80 ans. Fiscalement, c’est intéressant puisque ce n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières s’il s’agit de votre résidence principale. 

En plus de ce "bouquet", on perçoit une rente viagère

Par exemple, si un couple vend en viager une maison de 250 000 euros à 80 ans le bouquet peut être estimé à au moins 75 000 euros et vous pouvez obtenir une rente mensuelle de 756 euros pour une rentabilité estimée de ce bien à 3% (simuler un viager occupé). Et vous allez économiser la taxe foncière puisque c’est à celui qui a acheté en viager de la payer.

Si vous avez un appartement à Paris estimé à 700 000 euros, une femme de 70 ans (son espérance de vie est supérieure à celle d’un homme) touchera, en moyenne, un bouquet de 160 000 euros et une rente viagère d’un peu plus de 800 euros avec une rentabilité locative estimé à 2,8%. Et plus vous avancez en âge plus le bouquet et la rente est importante. À 90 ans, vous pouvez espérer pour ce même appartement un bouquet de 250 000 euros pour une rente de 4.100 euros par mois pour une rentabilité estimée de ce bien de 6% (simuler un viager occupé).

Vendre un bien immobilier (une maison, un appartement) en viager est une solution aux problèmes des retraites et du vieillissement de la population

Acheter en viager, ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

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Acheter un bien en viager, ce qu'il faut savoir pour ne pas se tromper

Faut-il choisir un viager libre ou occupé ? Comment déterminer le prix d’achat ? Comment estimer le bouquet (a) ? Comment fixer la rente viagère (b) ? Quel est le profil de l’investisseur en viager ? Acheter un logement en viagersignifie que l’acheteur, dit “débirentier”, ne verse qu’une partie du prix de vente, à la signature, et le complément sous forme de rente viagère, jusqu’au décès du vendeur, dit “crédirentier”(1). Il s’agit d’une spéculation sur la “durée de la vie”, soit “viage” en ancien français. Mais cette transaction est encadrée : le vendeur ne doit pas être dans un état de santé qui laisse présager un décès proche. D’ailleurs, s’il disparaît dans les vingt jours suivant l’acte de vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation du viager.

 

Fixer le prix de vente

Le prix est évalué à partir de l’estimation du bien, par rapport aux prix du marché au moment de l’achat, et pondéré par la valeur du logement occupé, en fonction de l’espérance de vie du vendeur, de la répartition des charges entre acheteur et vendeur, et selon des barèmes consultables auprès d’un notaire ou d’un agent d’assurances. A la signature de l’acte, l’acheteur verse le “bouquet”, soit une partie du montant total de l’acquisition, de l’ordre de 30 à 40 %, qui sera prise en compte pour calculer la rente viagière (2). Celle-ci peut être révisable, selon l’indice Insee de l’inflation. En cas d’arrêt du versement de la rente, une clause de l’acte peut permettre au vendeur de récupérer son bien.

Acheter en viager libre ou en viager occupé ?

Généralement, le vendeur occupe son logement, l’acheteur n’en dispose qu’à son décès. Dans de plus rares cas, l’habitation est libre, l’acheteur a par conséquent toute latitude pour y résider ou la louer. Dans tous les cas, les réparations et entretiens courants incombent au propriétaire occupant. Si le débirentier meurt avant le crédirentier, ses héritiers, s’ils souhaitent conserver le bien, devront assurer le versement de la rente viagère, sauf s’il a souscrit une assurance décès viager, qui la reprendra. Ils peuvent aussi revendre le viager en transférant l’obligation de rente ou en continuant de l’assumer, grâce au produit de la vente. Pour réaliser un achat en viager, il convient de se renseigner auprès d’un notaire. 

Quel profil d’acheteur d'un bien en viager?

L’achat en viager est un investissement qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier. Si l’acheteur dispose d’un apport mesuré (30 à 40% de l’estimation du montant estimé d’acquisition), il peut ensuite grâce au viager étaler sa dépense sur plusieurs années, comme c’est le cas pour un emprunt immobilier. La rente viagère s’apparente en quelque sorte à un « crédit » octroyé par le vendeur.

Acheter en viager, c’est avoir la volonté de s’engager sur un placement à long terme et spéculer sur l’évolution de la valeur du bien en évitant de miser sur un logement qui risquerait de perdre de la valeur.

(1) Articles 1968 à 1976 du code civil

(2) Articles 1977 à 1983 du code civil

(a) simuler un viager occupé

(b) simuler un viager libre

Acheter ou vendre en viager, une bonne idée ?

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Acheter ou vendre un bien immobilier en viager, une bonne idée?

Avec la chute des taux d'intérêt, de nombreux retraités voient fondre leurs revenus complémentaires. Une solution: vendre son logement en viager occupé et ainsi toucher une rente, tout en restant chez soi jusqu'à la fin de ses jours.

La vente en viager, dernier recours pour les personnes sans ressources et sans enfants ? Cette image subsiste et n'est pas totalement contraire à la vérité. Pourtant, voilà une génération déjà que la pratique s'est franchement élargie et on assiste à présent à un nouvel élan, en réponse au rendement insignifiant des placements à revenu fixe.  Beaucoup de seniors grignotent aujourd'hui leur épargne à cause de la fonte des rendements mobiliers. Ils en arrivent à envisager une vente en viager, une démarche qui ne les avait pas effleurés jusqu'ici.  Autre changement, dans la foulée :  Le tabou de l'héritage n'est plus le même. Une telle opération se fait en général après discussion avec les enfants et avec leur accord. "

Paiement différé

Certes, la vente en viager demeure marginale. Toutefois, le profil des intervenants s'est modifié :  Depuis un an et demi environ, une nouvelle catégorie d'acteurs anime le marché, tant du côté des vendeurs que des acheteurs . Alors que la palette des vendeurs s'est élargie à des personnes qui bénéficiaient de revenus fort corrects, l'évolution est plus nette encore du côté des acheteurs : les " financiers purs et durs " cèdent souvent la place à des investisseurs prudents qui recherchent un rendement correct.  Des couples dans la quarantaine, avec enfants, qui choisissent l'immobilier plutôt que les obligations pour épargner ou placer le produit d'un héritage. Quel intérêt une telle famille trouve-t-elle à acheter en viager ? Le paiement différé ! Quand on n'a pas encore accumulé beaucoup de capital et qu'on a toujours la charge d'un prêt hypothécaire pour son logement, mais qu'on dispose par ailleurs d'un revenu assez confortable, le viager peut sembler plus attrayant qu'un achat classique, qui obligerait à souscrire un nouvel emprunt.

En effet, le principe du viager consiste à acheter un bien moyennant une mise de départ (pas obligatoire), appelée " bouquet ", qui ne représente en principe qu'une fraction de la valeur de ce bien. Le solde est payé sous la forme d'une rente viagère mensuelle indexée. Le prix total est évidemment très différent suivant qu'il s'agit d'un viager libre, c'est-à-dire quitté par le vendeur, ou occupé par lui.

Le viager se caractérise juridiquement par l'existence d'un aléa, ou incertitude : la durée de vie du vendeur.

On fait ce qu'on veut...

Si le principe du viager est bien codifié, les parties peuvent choisir des modalités d'application très diverses, ce qui entraîne des disparités surprenantes au niveau des conditions financières affichées. On fait théoriquement ce qu'on veut, soit, mais il faut tenir compte des exigences du marché. Il n'est pas rare que le vendeur souhaite un gros bouquet, pour rembourser un prêt ou faire une donation à un enfant. Ceci rebute toutefois de nombreux acheteurs, pour qui le viager est synonyme de mise de fonds restreinte.

Encore faut-il aussi que ni l'espérance de vie du vendeur, ni la rente ne soient trop élevées.  L'élément de base des calculs est clairement l'âge du vendeur . Or, il arrive que les vendeurs hésitent longuement et se décident finalement trop tard. Résultat : la rente devient assez élevée et il est plus difficile de trouver un acheteur.

Conclusion : à 60 ans, c'est trop tôt, et à 90 ans, c'est trop tard.

... dans certaines limites

Telles sont quelques contraintes imposées par le marché. Il en est une autre : le prix de vente doit correspondre à la réalité économique, sous peine de redressement par l'administration s'il n'y a pas déjà eu, pour cette raison, annulation par le notaire. On aura relevé au passage que le viager diffère fortement d'une vente classique dans la mesure où il est très difficile, pour le vendeur comme pour l'acheteur, de vérifier les conditions proposées. Aussi vrai que chaque contrat est un cas particulier faisant intervenir des paramètres divers.

C’est la raison du site de proposer des outils de simulation pour calculer un viager occupé ou pour calculer un viager libre afin d’aider le crédirentier et le débirentier dans ses réflexions.

Cet avertissement au sujet du juste prix vaut tout particulièrement en cas de donation déguisée. Même si la pratique est en chute libre, vu la fiscalité aujourd'hui avantageuse visant les donations. Il n'était pas rare, dans un tel schéma, que la rente soit trop basse, ou encore que son paiement devienne de plus en plus irrégulier, de commun accord entre une tante et son neveu, par exemple.  Avec une possible conséquence dramatique : si la tante est mise sous administration provisoire, l'administrateur va probablement annuler la vente sur base de cette situation . Le neveu peut alors perdre toutes les sommes déjà déboursées.

Que se passe-t-il quand le vendeur quitte son logement pour entrer en maison de repos, une situation évidemment très fréquente ? Il peut le mettre en location, ou en céder l'occupation à l'acheteur moyennant compensation. Cet abandon d'usufruit sera rétribué par le versement soit d'un capital, soit d'une (nouvelle) rente. Ceci peut être convenu dès le départ ou discuté au moment même.

Précautions indispensables

Une des caractéristiques essentielles du viager est de rendre l'immobilier " liquide ". Or, ce qui est liquide peut être dépensé. Ceci permet de déshériter ses enfants sans trop de mal, c'est bien connu, même si les ventes relevant clairement de cette volonté sont rares, soutiennent sans surprise les professionnels. Il n'est pas rare d'observer une situation inverse : vendre son logement en viager constitue alors une protection contre des enfants qui, souvent poussés dans le dos par leur conjoint, envisagent de mettre la main sur le logement après avoir mis le(s) parent(s) sous administration provisoire.

La vente en viager impose de toute manière des garanties et une grande vigilance à propos du paiement de la rente. L'acte contiendra donc une clause résolutoire permettant d'annuler la vente si l'acheteur omet le paiement de la rente pendant un ou deux mois, et en dépit d'un rappel. Et deux précautions valent mieux qu'une, dès lors à l'acte de vente une stipulation conventionnelle en vertu de laquelle le vendeur a le droit, dans une telle situation, de garder tant le bouquet que les rentes déjà versées, à titre de dédommagement.

Comment transformer un bien immobilier en produit financier

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Comment transformer son logement en produit financier ?

Vous avez besoin d’argent pour réaliser des travaux de rénovation dans votre logement ou pour aider vos enfants, mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires : avez-vous pensé à vendre, ou plus exactement, à monétiser votre logement ? Vous continuerez ainsi à l’occuper tout en percevant des revenus ou un capital.

1. Quelles sont les spécificités du viager ?

Le viager est la solution généralement retenue par les propriétaires pour monétiser leur résidence principale. Il s’agit, contrairement à une transaction classique, d’une vente en deux temps. Le prix se compose d’un capital - un bouquet - versé le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. Le bouquet représente, en général, de 30 % à 40 % de la valeur vénale du bien. La différence entre cette valeur vénale et le bouquet sert de base à l’estimation de la rente. Des éléments, comme l’âge du vendeur, sa situation matrimoniale ou son sexe entrent aussi en compte. Le viager peut être libre ou occupé. C’est cette dernière formule qui est privilégiée car elle permet au vendeur de rester chez lui jusqu’à son décès. Il bénéficie, en effet, d’un droit d’usage et d’habitation. Personnel, ce droit ne peut, toutefois, être ni vendu ni transmis à un tiers. La mise en location du bien est aussi impossible.

2. Existe-t il des alternatives au viager?

Il existe de nombreuses alternatives au viager. Souvent comparée à ce dernier car le versement du prix s’effectue en deux temps, la vente à terme affiche pourtant des différences notables. En effet, l’acheteur rentre en possession du bien au bout d’un délai fixé à 10 ou 15 ans, en général. L’acheteur ne reste chez lui que pour une durée déterminée, mais la rente versée est plus importante que celle perçue dans le cadre d’un viager. De plus, contrairement à une rente viagère, celle issue d’une vente à terme n’est pas fiscalisée.

Autre piste, le démembrement de propriété. Ce montage consiste à vendre la nue-propriété du bien tandis que vous en conservez l’usufruit. Ce démembrement est consenti pour une durée déterminée, généralement de 10 ou 20 ans. À l’issue de cette période, vous quittez le logement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans droit ni frais. Contrairement au viager ou à la vente à terme, vous conservez un droit réel sur l’immeuble. Vous pouvez occuper le logement ou le louer. Avec l’accord du nu-propriétaire, vous avez même le droit de vendre l’usufruit.

Aussi appelée OBO (owner buy-out), la vente à soi-même est un dispositif méconnu du grand public, alors qu’elle permet à la fois de monétiser un immeuble et d’en anticiper la transmission. Le principe est simple: vous vendez un bien immobilier à une société (généralement une SCI créée avec votre conjoint et/ou vos enfants) qui s’endette pour l’acquérir. Vous percevez le fruit de la vente, que vous utilisez comme bon vous semble. Pour éviter l’ire du fisc, il faut assortir ce montage d’un objectif de transmission. Par exemple, en donnant la quasi-totalité des parts de la SCI à vos enfants. Ce montage est particulièrement adapté aux biens locatifs, les loyers permettant de rembourser le prêt. Il peut aussi aider à conserver une propriété de famille. Atout supplémentaire, avec une rédaction adéquate des statuts de la société, vous pouvez continuer à gérer ou à utiliser le bien.

3. Les solutions proposées sont-elles toujours irréversibles?

Il est possible de monétiser son bien et d’en récupérer la pleine et entière propriété ensuite. Malheureusement, les formules qui offrent cette opportunité ne sont pas parmi les plus intéressantes. Ainsi, la vente à réméré vous permet de vendre un bien tout en gardant la possibilité de le racheter dans un délai fixé. Si vous n’exercez pas votre faculté de rachat, votre acheteur fera une affaire en devenant propriétaire d’un bien acquis, en général, entre 50 % et 70 % de sa valeur.

Commercialisé par le Crédit foncier, le prêt viager hypothécaire (PVH) permet aux propriétaires de plus de 65 ans de souscrire un prêt, d’une durée viagère, sur leur logement. Mais contrairement à ce qui se passe d’ordinaire lorsqu’une garantie porte sur un immeuble, ce prêt n’est pas affecté. Il peut être utilisé pour des travaux, une donation ou un voyage! La dette est remboursée, par la vente du bien, au décès de l’emprunteur. Ce dernier peut aussi rembourser le prêt de son vivant, suite à un héritage par exemple. Mais la facture risque d’être salée: actuellement le taux du PVH est de 6,45 %!