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calcul pour un viager immobilier occupé

Le calcul pour un viager occupé

 

 

Il y a 5 critères
  • Valeur du bien
  • Valeur du bouquet
  • Age
  • Sexe
  • Taux de rendement (décote du bien)

 


Exemple de calcul pour un viager occupé:
Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16 ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayantune superficie de 50m². Le prix moyen de l’appartement est d’environ 450 000€Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 100 000€.La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces situé dans le 16 ème arrondissement à Paris est de 3.5 %.Présentation chiffrée: 
  • L’espérance de vie :
    • Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame X est de 14,28 ans.
  • La décote sur le bien occupé :
    • Le loyer annuel libre théorique est de : 450 000 x 3,5% = 15 750 € / an (soit 1 312, 50€ / mois)
    • L’espérance de vie est de 14,28 ans selon l'insee
    • Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 15 750€ x 14,28  ans = 224 910 €
    • La valeur de la décote sur le bien occupé est de : 450 000€ – 224 910 € = 225 090 €
    • La valeur restant à financer après le bouquetest donc de : 225 090 € – 100 000€ = 125 090 €
  • La rente viagère :
    • La rente viagère annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien divisée par l’espérance de vie soit : 125 090 € / 14,28 = 8 760€

=> Outil de simulation : calculer votre viager occupé

La rente viagère est constituée au profit de celui qui en perçoit les arrérages (les versements) et sur la tête de la personne dont le décès éteindra son paiement (en général, le vendeur du bien, c’est-à-dire le crédirentier). Le montant de la rente est fixé librement par les parties. En pratique, la détermination du montant de la rente viagère procède d’un calcul complexe faisant intervenir de nombreux paramètres.

Dans tous les cas, les calculs doivent être justifiés sinon la vente risque d’être annulée pour abus de faiblesse ou pour défaut de prix réel et sérieux. Une cinquantaine de ventes en moyenne seraient ainsi cassées par les tribunaux tous les ans.

PS : Il est conseillé de prendre en considération des éléments objectifs sur l’espérance de vie. En effet, un crédirentier (vendeur), éclatant de santé, se verra attribuer une espérance de vie plus longue qu’une personne du même âge apparemment plus éprouvée. Même s’il n’est pas encore d’usage de réclamer au vendeur un questionnaire ou un examen médical comme c’est le cas lors de la souscription d’une assurance, on ne saurait que le recommander ! L’estimation de l’espérance de vie est de toute façon un travail délicat, sujet à caution, l’espérance de vie théorique évoluant elle-même grâce au progrès de la médecine