calcul pour un viager immobilier  libre

Le calcul pour un viager libre

 

 

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Exemple de calcul pour un viager libre :

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16 ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50m². Le prix moyen de l’appartement est d’environ 450 000€

Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 100 000€.

La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces situé dans le 16 ème arrondissement à Paris est de 3.5 %.

 

  • Présentation chiffrée :
    • Valeur du bien : 450 000€
    • Montant du bouquet souhaité : 100 000€
    • Valeur du montant restant à payer : 450 000 € – 100 000 € = 350 000€
  • Détermination de la rente viagère en fonction de l’espérance de vie de Madame X :
    • Elle se calcule en fonction de l’âge du vendeur et si c’est un homme ou une femme
    • Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame X est de 14,28 ans.
    • La rente viagère annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien divisé par l’espérance de vie soit: 350 000€ / 14,28 = 24 510€ / an
    • Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 24 510 € / 12 mois = 2 042€ 

 

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La rente viagère est constituée au profit de celui qui en perçoit les arrérages (les versements) et sur la tête de la personne dont le décès éteindra son paiement (en général, le vendeur du bien, c’est-à-dire le crédirentier). Le montant de la rente est fixé librement par les parties. En pratique, la détermination du montant de la rente viagère procède d’un calcul complexe faisant intervenir de nombreux paramètres.

Dans tous les cas, les calculs doivent être justifiés sinon la vente risque d’être annulée pour abus de faiblesse ou pour défaut de prix réel et sérieux. Une cinquantaine de ventes en moyenne seraient ainsi cassées par les tribunaux tous les ans.

PS : Il est conseillé de prendre en considération des éléments objectifs sur l’espérance de vie. En effet, un crédirentier (vendeur), éclatant de santé, se verra attribuer une espérance de vie plus longue qu’une personne du même âge apparemment plus éprouvée. Même s’il n’est pas encore d’usage de réclamer au vendeur un questionnaire ou un examen médical comme c’est le cas lors de la souscription d’une assurance, on ne saurait que le recommander ! L’estimation de l’espérance de vie est de toute façon un travail délicat, sujet à caution, l’espérance de vie théorique évoluant elle-même grâce au progrès de la médecine