La question est d'autant plus pertinente qu'au seuil n'est imposé par la loi.

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Vente en viager immobilier requalifiee en donation

Vente en viager requalifiée en donation faute de paiement du prix

La Cour d’Appel de Paris a rendu un arrêt pédagogique sur les conditions d’une vente en viager pour vous éviter à l’avenir une requalification de l’acte en donation déguisée, comme ce fut le cas en l’espèce.

Dans cette affaire, comme souvent, l’acte de vente est conclu entre un couple et une personne (un peu trop) âgée de 96 ans. La vente portait sur un bien d’une valeur de 200.000 euros dont 50.000 euros devaient être payés « comptant » et le solde de 150.000 euros étant converti en rente viagère annuelle de 36.000 euros payable mensuellement.

Malheureusement, la contractante venderesse est décédée seulement 10 mois après la conclusion de l’acte, de sorte que le bouquet de 50.000 euros et les rentes mensuelles n’ont pas été payés. De quoi titiller l’administration fiscale qui a considéré qu’il s’agissait là d’un acte fictif constitutif, en réalité, d’une donation.

Le couple a donc été condamné en première instance à payer les droits dus et la majoration de 80% applicable en cas d’abus de droit.

Malgré l’appel formé contre cette décision, les juges ont confirmé l’analyse. Parmi les indices retenus pour disqualifier l’acte on note particulièrement :

  • L’âge de la contractante et la proximité de son décès, qui fait perdre le caractère « aléatoire » de la vente viagère.

  • La situation financière des cessionnaires qui était déjà mauvaise au moment de l’acte (ceux-ci avaient fait l’objet quelques semaines plus tôt d’un redressement fiscal sur plusieurs années).

  • Le défaut de paiement des 50.000 euros et des rentes mensuelles initialement prévus à l’acte.

  • Enfin, les liens d’amitié entre les protagonistes et le fait que la cédante leur avait déjà émis plusieurs chèques avant son décès.

Autant d’éléments caractérisant donc une intention libérale.

De quoi décourager certains malins de parier un peu trop vite sur l’avenir.